Calculateur Charges Locatives : récupérables vs non récupérables

Charges récupérables et non récupérables : le décret qui fait loi

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 liste exhaustivement les charges récupérables. Tout le reste est à la charge du propriétaire. Récupérables : ascenseur, eau, chauffage collectif, entretien parties communes, espaces verts, TEOM. Non récupérables : ravalement, syndic, assurance immeuble, gros travaux votés en AG.

Les erreurs fréquentes

Des propriétaires qui ne récupèrent pas la TEOM (alors qu'elle est récupérable). D'autres qui incluent l'assurance immeuble dans les provisions (alors qu'elle ne l'est pas). Multiplié par 10 ans de bail, ça représente une somme non négligeable.

La provision mensuelle doit couvrir les récupérables estimés, avec régularisation annuelle. Le calcul pose chaque poste et donne la provision mensuelle cohérente.

Le moment de vérité (la régularisation annuelle)

Chaque année, vous devez régulariser les charges en comparant les provisions versées par le locataire avec les charges réelles récupérables. Trop perçu = remboursement au locataire. Pas assez perçu = demande de complément. Le décompte doit être envoyé au locataire un mois avant la régularisation, avec les pièces justificatives à disposition.

Le piège : oublier la régularisation pendant 2-3 ans, puis envoyer un rappel de 800 €. Le locataire a le droit de demander un étalement. Et un juge peut considérer que le retard du propriétaire constitue une faute. Mieux vaut régulariser chaque année, même si le montant est faible. Vous voyez vous donne la provision juste dès le départ, pour limiter les écarts à la régularisation.

La TEOM est un cas à part. Elle figure sur l'avis de taxe foncière du propriétaire, mais elle est intégralement récupérable auprès du locataire. Beaucoup de propriétaires l'oublient et la paient de leur poche pendant des années. Le montant n'est pas dérisoire non plus : 300 à 800 € par an selon les communes. Sur 10 ans de bail, c'est entre 3 000 et 8 000 € récupérables que le propriétaire laisse sur la table.

Autre poste souvent mal géré : les charges de copropriété. Le décompte annuel du syndic détaille les charges récupérables et non récupérables. Admettons que vous ne faites pas le tri, vous risquez de récupérer des charges interdites (assurance immeuble, honoraires syndic) et de vous faire redresser en cas de contestation du locataire.