Boîte à outils LMNP

À l'origine, c'était juste des fichiers Excel qu'on s'échangeait en interne. On ameuble des logements locatifs depuis 2021, et les questions qu'on recevait de la part de nos clients tournaient presque toujours autour des mêmes sujets : "est-ce que le micro-BIC est mieux que le réel pour moi ?", "combien je vais payer en plus-value si je revends dans 8 ans ?", "mon comptable me dit que l'amortissement ça vaut le coup, mais concrètement ça donne quoi ?". Alors on a construit des simulateurs pour répondre, et puis on s'est dit autant les mettre en ligne.

Le truc, c'est que la majorité des calculateurs gratuits qu'on trouve sur Google sont soit incomplets, soit périmés, soit — et c'est le pire — ils vous donnent un résultat sans jamais expliquer la formule derrière. Vous tapez vos chiffres, ça vous sort "rentabilité nette : 4,2 %" et basta. Sauf que 4,2 % calculé comment ? Avant impôt ? Après ? Avec quel taux de vacance ? Personne ne le précise.

Nos outils affichent les résultats intermédiaires. Dans le simulateur LMNP, vous voyez le montant des loyers après vacance, le total des charges, la base BIC imposable, l'impôt en euros, et ensuite seulement la rentabilité. Si un chiffre vous semble bizarre, vous pouvez identifier d'où il vient.

Les calculs fiscaux, on ne les a pas inventés

C'est un point important. Toutes les formules sont calquées sur la législation en vigueur. Le simulateur de plus-value applique les abattements de l'article 150 VC du CGI — 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année de détention pour l'IR, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux, avec un calendrier différent pour chacun. C'est ça le piège de la plus-value immo : les deux exonérations n'arrivent pas en même temps (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS). La plupart des sites mélangent les deux.

Pareil pour le calculateur BIC LMNP. Il y a une subtilité que beaucoup ignorent : en LMNP réel, l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Si vos charges + amortissements dépassent vos loyers, l'excédent d'amortissement est "mis en réserve" — reportable sans limite de durée, mais pas imputable l'année en cours. Le simulateur fait ce calcul. On a des clients qui pensaient payer zéro d'impôt grâce aux amortissements et qui se retrouvaient quand même avec une base imposable parce que cette règle leur avait échappé.

Pour le prêt immobilier, on a intégré le calcul HCSF parce que c'est souvent ça qui coince. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose un taux d'endettement maximal de 35 % (assurance incluse). Pour un investissement locatif, les banques comptent 70 % des loyers dans les revenus. Ça change tout dans le calcul — et ça surprend beaucoup de gens qui se pensaient largement dans les clous.

Les checklists, c'est du vécu

La checklist de conformité meublée liste les 11 éléments du décret n°2015-981. Elle existe parce qu'on a vu un propriétaire se faire requalifier en location nue — avec toutes les conséquences fiscales que ça implique — pour une histoire de table et de chaises manquantes. Le tribunal ne rigole pas avec ça. Si le logement n'a pas les 11 éléments au moment de la signature du bail, c'est de la location vide au regard de la loi, point.

La checklist Airbnb est née autrement. On a analysé les commentaires négatifs sur une trentaine d'annonces lyonnaises pour identifier ce qui revient le plus : "pas assez de casseroles", "un seul jeu de draps", "pas de fer à repasser", "pas de décapsuleur" (oui, vraiment). On en a tiré une liste de 52 éléments, classés par priorité. Ce n'est pas de la théorie, c'est du retour terrain.

Les modèles d'état des lieux et de lettres de préavis sont conformes loi ALUR. Format imprimable, cases à cocher. Pas besoin d'application ou d'abonnement.

Et le mobilier dans tout ça

Notre métier, c'est l'ameublement locatif. On conçoit des packs mobilier pour les investisseurs — lit, canapé, table, vaisselle, linge, déco — avec du matériel sélectionné pour la location : housses lavables, pieds réglables, tissus anti-taches. C'est ce qu'on fait au quotidien et c'est pour ça que les outils liés à l'ameublement sont aussi précis.

Le calculateur TCO sur 5 ans compare le coût total d'un ameublement entrée de gamme versus mobilier professionnel en tenant compte des remplacements. Un canapé IKEA premier prix, en location intensive (changement de locataire tous les ans, parfois avec des étudiants), il tient 2-3 ans maximum. Un canapé de gamme professionnelle avec structure bois massif et assise haute résilience, plutôt 7-8 ans. Sur 5 ans, le calcul s'inverse. C'est contre-intuitif mais c'est mathématique — et le tableur le prouve.

Le simulateur de déficit foncier intéresse surtout les propriétaires qui ont des travaux importants à prévoir. Le mécanisme est puissant : les charges hors intérêts qui excèdent les revenus fonciers s'imputent sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € si travaux de rénovation énergétique, depuis la loi de finances 2023). On parle régulièrement de 3 000 à 5 000 € d'économie d'impôt dès la première année pour un investisseur en TMI 30 % avec 25 000 € de travaux.

Bref. Si vous montez un projet, commencez par le simulateur de rentabilité. Si vous hésitez entre meublé et vide, le comparateur tranche le débat en deux minutes. Et si vous voulez un ameublement qui tient la route sans y passer vos week-ends, regardez les packs.

Quand on investit dans l'immobilier locatif, les questions arrivent toutes en même temps. Quel statut juridique choisir — LMNP, SCI à l'IS, SCI à l'IR ? Est-ce que le micro-BIC suffit ou faut-il passer au réel simplifié avec amortissement par composants ? Combien va coûter la taxe foncière, la CFE, la taxe d'habitation sur la résidence secondaire ? Et si on revend dans dix ans, combien part en impôt sur la plus-value immobilière ? Tout ça se calcule — encore faut-il avoir les bons outils.

Côté financement, le simulateur de prêt immobilier locatif donne la mensualité exacte, le coût total du crédit et surtout le taux d'endettement HCSF tel que la banque le calcule réellement. Pour arbitrer entre location meublée et location vide, le comparateur pose les chiffres : surloyer du meublé, avantage fiscal du réel BIC, ROI du mobilier en mois. Les propriétaires qui envisagent la colocation trouveront un simulateur dédié qui compare la rentabilité colocation vs classique, ainsi qu'un calculateur de budget ameublement colocation qui ventile par chambre et espaces communs.

Pour ceux qui sont en phase travaux, le simulateur de déficit foncier détaille le mécanisme d'imputation (plafond 10 700 € ou 21 400 € en rénovation énergétique). Le simulateur IFI s'adresse aux patrimoines au-delà de 1,3 million. Le simulateur Pinel reste utile pour les engagements signés avant fin 2024. Et le comparateur micro-foncier vs régime réel tranche en dix secondes si l'abattement de 30 % est suffisant ou pas par rapport à vos charges réelles — revenus fonciers à l'appui.

Sur le volet pratique, les checklists couvrent tout le cycle de vie d'un investissement. La conformité location meublée avec les 11 éléments obligatoires, le dossier de location avec les pièces justificatives, les documents du bail meublé, l'inventaire mobilier détaillé pièce par pièce (version T2 avec 52 éléments), la location saisonnière avec ses obligations de déclaration en mairie. Sans oublier le premier investissement locatif de A à Z en 35 étapes, ou les 52 équipements pour un Airbnb 5 étoiles.

Les guides ameublement, c'est notre terrain. Budget ameublement T2, guide d'achat canapé pour la location, 12 styles déco qui plaisent aux locataires, 7 erreurs d'ameublement qui plombent la rentabilité, comparatif IKEA vs mobilier professionnel sur le coût total de possession à 5 ans. Et des modèles prêts à l'emploi : bail meublé conforme loi ALUR, état des lieux, lettre de préavis, bail mobilité. Le planning 15 jours pour meubler un logement ou le planning Airbnb 30 jours pour ouvrir une location courte durée structurent la mise en route étape par étape.

Tout est gratuit, sans inscription, sans publicité. Le configurateur de packs MOLTOW est le seul outil qui renvoie vers nos offres — parce que c'est notre métier. Le reste, c'est du service.