Simulateur Micro-BIC vs Réel Simplifié LMNP
Le choix entre les deux régimes fiscaux LMNP a un impact direct sur votre imposition. Ce simulateur calcule la charge fiscale dans chaque cas et identifie l'option la plus avantageuse selon vos paramètres.
💶 Vos revenus et charges
📊 Comparaison des régimes
Micro-BIC
Régime réel
📋 Détail Micro-BIC
📋 Détail Régime réel
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Micro-BIC ou réel en LMNP : comment trancher avec des chiffres
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. Vous déclarez 10 000 €, vous êtes imposé sur 5 000 €. Simple, rapide, et ça convient aux biens sans crédit. Mais dès qu'il y a un emprunt ou du mobilier à amortir, le régime réel prend le dessus — souvent de loin.
Au réel, vous déduisez les charges exactes : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, copro, comptable. Et surtout, vous amortissez le bien et le mobilier. C'est là que la balance penche.
Et la règle méconnue ?
En LMNP, si vos charges hors amortissement sont inférieures à vos loyers, l'amortissement ramène le résultat à zéro — mais pas en dessous. L'excédent est reportable sans limite de durée. En pratique : zéro impôt sur les loyers pendant 8 à 15 ans. Ce report illimité, c'est la force du LMNP réel par rapport au déficit foncier (limité à 10 ans).
Sur un T2 classique — 10 000 € de loyers, 6 000 € de charges, 7 000 € d'amortissements — l'économie du réel vs micro-BIC dépasse 2 400 € par an en TMI 30 %. Les 500 € de comptable sont largement rentabilisés.
Le seuil de basculement micro/réel
Il existe un seuil de charges + amortissements au-delà duquel le réel devient systématiquement gagnant. Ce seuil tourne autour de 55 % des loyers bruts. En dessous, le micro-BIC (abattement 50 %) est compétitif. Au-dessus, le réel est toujours meilleur. Un rapide calcul : loyer 10 000 €, charges 3 000 €, amortissements 6 000 €. Total déductions réel = 9 000 € (90 % du loyer). Le micro ne déduit que 5 000 € (50 %). L'écart de base imposable est de 4 000 €, soit 1 888 € d'impôt en moins (TMI 30 % + PS).
Faites le test avec vos vrais chiffres. Dans 9 cas sur 10 en LMNP avec crédit, le réel gagne. Les rares exceptions : biens sans crédit, peu de charges, mobilier déjà amorti depuis 7+ ans.
Un cas que les propriétaires multi-lots rencontrent souvent : le cumul de résultats BIC. Supposons que vous avez deux biens en LMNP, les résultats se compensent. Un bien en déficit BIC (hors amortissement) peut compenser un bien en bénéfice. Au quotidien, c'est rare (le déficit BIC hors amortissement est peu fréquent en meublé), mais ça arrive quand un bien a de gros travaux déductibles la même année.