Quel statut juridique pour votre investissement immobilier ?
LMNP, LMP, SCI IR, SCI IS, SAS — chaque montage a ses forces. Ce comparateur interactif vous aide à identifier le meilleur choix selon votre situation.
👤 Votre profil investisseur
| Critère | LMNP Nom propre |
LMP Nom propre |
SCI à l'IR Transparence |
SCI à l'IS Opaque |
SAS Société commerciale |
|---|
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Voir les packs →LMNP, SCI IR, SCI IS : le statut le moins imposé
Le choix du statut conditionne l'imposition annuelle, la protection patrimoniale et le coût à la revente. Ce comparateur calcule l'impôt sous 4 scénarios : LMNP micro-BIC (abattement 50 %), LMNP réel (charges + amortissements), SCI IR (revenus fonciers + TMI + PS) et SCI IS (IS PME 15/25 %).
Exploitation vs revente
L'exploitation n'est qu'une moitié du calcul. En LMNP : plus-values des particuliers avec abattements (exo IR à 22 ans). En SCI IS : PV sur valeur nette comptable, taxée à l'IS + flat tax sur dividendes. Le régime le plus avantageux en exploitation est parfois le pire à la revente. Le calcul donne un premier tri fiscal — la décision finale mérite un expert-comptable.
La question de la transmission patrimoniale
Le choix du statut impacte aussi la transmission. Les parts de SCI se transmettent plus facilement qu'un bien en direct (donation de parts avec décote de 10-15 % pour illiquidité, démembrement temporaire ou viager). En LMNP en nom propre, le bien entre dans la succession au plein tarif, sans possibilité de décote. Pour les patrimoines importants, la SCI (IR ou IS) reste un outil de transmission privilégié des notaires — même si elle est plus coûteuse en exploitation.
Les chiffres parlent se concentre sur la fiscalité d'exploitation et de revente. Pour la dimension transmission, consultez un notaire avec ces chiffres en main — vous aurez les données nécessaires pour une discussion productive.
Le LMP (Loueur Meublé Professionnel) est un statut à part. Vous y basculez automatiquement quand vos recettes LMNP dépassent 23 000 €/an ET qu'elles représentent plus de 50 % de vos revenus du foyer. Le LMP ouvre des avantages (imputation du déficit sur le revenu global, exonération de plus-value après 5 ans sous conditions) mais aussi des contraintes (cotisations sociales URSSAF, inscription au RCS). Les chiffres parlent inclut le scénario LMP pour les investisseurs qui approchent de ces seuils.
Questions fréquentes sur les statuts juridiques
Pas directement. La SCI à l'IR ne peut pas faire de location meublée sans risquer la requalification à l'IS. Mais vous pouvez détenir certains biens en nom propre (LMNP) et d'autres via une SCI (location nue). La SCI à l'IS peut faire du meublé.
Le LMNP en nom propre est généralement le plus adapté : simple à mettre en place, fiscalité avantageuse au réel, et pas de frais de structure. La SCI devient pertinente à partir de 2-3 biens ou pour des enjeux de transmission.
La SAS est soumise à l'IS, avec des cotisations sociales sur la rémunération du dirigeant. Elle offre une grande flexibilité statutaire mais est plus coûteuse à gérer. Elle se justifie pour des projets immobiliers professionnels (marchand de biens, promotion) plutôt que pour du locatif classique.
Le passage est automatique dès que vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Ce n'est pas un choix — c'est une obligation légale.
La SCI est l'outil de transmission par excellence : donation de parts avec décote (15-20 %), démembrement temporaire, donations successives tous les 15 ans... Le LMNP en nom propre ne permet pas cette flexibilité.
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