Fiscalité LMNP T2 : Micro-BIC vs Réel, Guide Complet 2025
Micro-BIC ou régime réel ? Comment fonctionne l'amortissement ? Quelles charges sont réellement déductibles ? Ce guide répond à ces questions avec un cas concret : un T2 meublé type, chiffres à l'appui.
💡 Ce que la plupart des investisseurs constatent
Avec le régime réel et l'amortissement par composants, la majorité des T2 meublés ne génèrent aucun impôt sur les revenus locatifs pendant une période de 10 à 15 ans. C'est l'écart fondamental entre le meublé et le nu sur le plan fiscal.
📊 Micro-BIC vs Réel : le match
Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. Le micro-BIC est simple mais rarement optimal. Le réel demande un comptable mais fait économiser des milliers d'euros.
🔹 Micro-BIC
- ✓ Abattement forfaitaire de 50%
- ✓ Déclaration simplifiée
- ✓ Pas de comptable obligatoire
- ✗ Pas d'amortissement
- ✗ Plafonné à 77 700€/an de recettes
🏆 Réel simplifié
- ✓ Déduction des charges réelles
- ✓ Amortissement du bien (20-30 ans)
- ✓ Amortissement du mobilier (5-10 ans)
- ✓ Report des déficits BIC
- → Résultat : souvent 0€ d'impôt
🧮 Exemple chiffré : T2 à Bordeaux loué 780€/mois
Voici le calcul fiscal complet pour un T2 de 42m² acheté 165 000€, avec 8 000€ de travaux et 3 500€ de mobilier.
| RECETTES | |
|---|---|
| Loyers annuels (780€ × 12) | 9 360€ |
| CHARGES DÉDUCTIBLES | |
| Taxe foncière | -850€ |
| Charges de copropriété (non récupérables) | -480€ |
| Assurance PNO | -140€ |
| Intérêts d'emprunt | -2 400€ |
| Frais de comptabilité (adhésion CGA incluse) | -600€ |
| Petites réparations, entretien | -300€ |
| AMORTISSEMENTS | |
| Amortissement bien (165 000€ × 85% / 25 ans) | -5 610€ |
| Amortissement travaux (8 000€ / 10 ans) | -800€ |
| Amortissement mobilier (3 500€ / 7 ans) | -500€ |
| RÉSULTAT FISCAL | -2 320€ (déficit) |
Résultat : Avec un déficit de 2 320€, vous ne payez aucun impôt sur ces revenus. Ce déficit est même reportable sur les années suivantes (jusqu'à 10 ans).
📋 Les charges déductibles au réel
Charges de propriété
Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO.
Frais financiers
Intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, frais de dossier bancaire (l'année de l'achat).
Frais de gestion
Honoraires comptable, adhésion CGA, frais d'agence si gestion déléguée.
Entretien et réparations
Petits travaux, remplacement d'équipements, ménage entre locataires.
Amortissements
Bien immobilier (hors terrain), travaux, mobilier, électroménager.
⏱️ Durées d'amortissement standard
| Élément | Durée | Exemple 3 500€ mobilier |
|---|---|---|
| Structure du bâtiment | 50 ans | — |
| Toiture, façade | 25 ans | — |
| Installations (élec, plomberie) | 15 ans | — |
| Agencements (cuisine équipée) | 10-12 ans | — |
| Gros électroménager | 7-10 ans | 700€ → 70-100€/an |
| Mobilier (lit, canapé, armoire) | 7 ans | 2 000€ → 286€/an |
| Petit mobilier, déco | 5 ans | 800€ → 160€/an |
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