Simulateur Amortissement LMNP : Calcul par Composants
L'amortissement par composants est ce qui rend le régime réel si avantageux. Mais le calcul est technique : il faut ventiler la valeur du bien entre gros œuvre, installations, agencements... Ce simulateur applique les durées officiellement admises par l'administration fiscale et vous montre l'impact sur votre imposition.
📊 Résultats
🛋️ Factures optimisées avec MOLTOW
Nos factures détaillent chaque équipement avec sa catégorie d'amortissement. Gain de temps pour votre comptable.
Voir les packs →📥 Simulation PDF + Tableau Excel
Recevez votre simulation personnalisée et notre tableau d'amortissement Excel.
🔒 Vos données restent confidentielles • Désinscription en 1 clic
Nos packs ameublement clé en main
Mobilier anti-taches • Livraison et installation en option à partir de 199€
Amortissement LMNP par composants : la méthode qui supprime l'impôt
L'amortissement par composants est la technique comptable qui rend le LMNP réel si puissant. On découpe le bien en composants — gros œuvre (50 ans), façade (25 ans), toiture (25 ans), installations (15 ans), agencements (12 ans) — chacun avec sa durée. Plus la durée est courte, plus l'amortissement annuel est élevé.
Le terrain n'est jamais amortissable — on le soustrait à 15-20 % du prix. Sur un bien à 200 000 €, la base amortissable est de 170 000 € avec 15 % de terrain.
Un impact rapide (mobilier et électroménager)
Le mobilier sur 7 ans, l'électroménager sur 5 ans. Les frais de notaire et d'agence sur 25 ans. Résultat pour un T2 typique : 8 000 à 10 000 €/an d'amortissement total les premières années. Quand les loyers sont de 10 000 € et les charges de 5 000 €, l'amortissement ramène le BIC à zéro. Zéro d'impôt, parfois pendant 10 à 15 ans. C'est légal, documenté au BOI-BIC-AMT, et c'est la raison principale du succès du LMNP réel.
Le terrain : comment le calculer quand l'acte ne le précise pas
L'acte notarié indique rarement la valeur du terrain séparément. En pratique, les comptables appliquent un pourcentage forfaitaire : 15 à 20 % en zone urbaine, 10 à 15 % en zone rurale, jusqu'à 30 % en centre-ville parisien. L'administration fiscale peut contester si le pourcentage est trop bas par rapport au marché local.
Pour sécuriser le calcul, certains investisseurs commandent une évaluation par un expert foncier. Coût : 300 à 500 €, mais ça blinde le dossier en cas de contrôle. Le résultat utilise le pourcentage que vous renseignez — choisissez-le en cohérence avec votre localisation et les pratiques de votre comptable.
Les frais de notaire sont aussi amortissables, sur la même durée que le gros œuvre (25 ans en général). Sur un achat à 200 000 € dans l'ancien, les frais de notaire tournent autour de 16 000 €. Amortis sur 25 ans, ça donne 640 €/an de déduction supplémentaire. Ce n'est pas énorme en soi, mais cumulé aux autres composants (bâti, toiture, installations, mobilier), ça contribue à maintenir un amortissement total élevé pendant les 10 premières années.