Simulateur Déficit Foncier : calculez votre économie d’impôt
Le déficit foncier permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique jusqu’en 2025). Simulez l’économie fiscale réalisable.
💰 Vos revenus fonciers
🔧 Vos charges déductibles
👤 Votre situation
📊 Résultat de votre déficit foncier
⚠️ Condition : le déficit foncier imputable sur le revenu global impose de maintenir la location du bien jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation. Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas créer de déficit sur le revenu global — ils s’imputent uniquement sur les revenus fonciers. Source : CGI art. 156-I-3°.
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Voir les packs →Déficit foncier : comment ça marche concrètement
Le déficit foncier concerne la location nue — pas le LMNP. Quand vos charges dépassent vos loyers, la différence crée un déficit imputable sur le revenu global, plafonné à 10 700 €/an. Le reste se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Depuis 2023, le plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique (passage DPE E/F/G vers A/B/C/D).
Le mécanisme d'imputation : intérêts d'abord
Les intérêts d'emprunt sont imputés en priorité sur les revenus fonciers. Ils ne créent jamais de déficit imputable sur le revenu global. Seules les charges hors intérêts (travaux, taxe foncière, gestion) génèrent le déficit déductible du revenu global.
Cas concret : 12 000 € de loyers, 4 000 € d'intérêts, 25 000 € de travaux, 2 000 € d'autres charges. Les intérêts absorbent 4 000 € de loyers, il reste 8 000 €. Les travaux + autres (27 000 €) dépassent ce reste de 19 000 €. On impute 10 700 € sur le revenu global, on reporte 8 300 €. Économie en TMI 30 % : 3 210 € d'IR + 1 840 € de PS = 5 050 € la première année. C'est mécanique.
Le piège de l'engagement de location 3 ans
Quand vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, vous vous engagez à louer le bien en nu pendant au moins 3 ans à compter du 31 décembre de l'année d'imputation. Si vous arrêtez de louer avant — vente, passage en meublé, occupation personnelle — le fisc reprend l'avantage. Cet engagement est souvent oublié par les propriétaires qui défiscalisent une année de gros travaux puis basculent en LMNP l'année suivante. C'est interdit et le redressement peut être salé.
Ce simulateur calcule l'économie d'impôt mais rappelez-vous : elle est conditionnée à 3 ans de location nue minimum. Planifiez votre stratégie en conséquence.
Le timing des travaux est stratégique. Dès que vous pouvez concentrer les travaux sur une seule année fiscale (année N), vous maximisez l'imputation sur le revenu global cette année-là. L'excédent non imputable (au-delà de 10 700 €) se reporte sur les revenus fonciers des années N+1 à N+10. Répartir les travaux sur 2 ans réduit le pic d'imputation mais allonge la période de déficit. Le choix dépend de votre TMI et de vos revenus fonciers futurs. Le calcul calcule l'impact selon la répartition que vous choisissez.
Questions fréquentes sur le déficit foncier
Non, ce sont deux régimes distincts. Le déficit foncier concerne les revenus fonciers (location nue), le LMNP les revenus BIC (meublé). Mais vous pouvez avoir des biens en nue et d’autres en meublé.
La fraction non imputable sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le déficit imputable sur le revenu global s’impute immédiatement l’année des travaux.
Non. Les intérêts s’imputent uniquement sur les revenus fonciers. Seuls les travaux et autres charges (taxe foncière, assurance, gestion) peuvent créer du déficit imputable sur le revenu global.
L’avantage fiscal est remis en cause : le déficit imputé sur le revenu global est réintégré dans votre revenu imposable. Il faut maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation.
Non, c’est un dispositif temporaire pour les travaux de rénovation énergétique avec devis accepté entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Au-delà, le plafond revient à 10 700 €.
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