Micro-Foncier ou Réel : quel régime pour vos revenus fonciers ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sous 15 000 € de loyers. Le régime réel déduit les charges réelles. Dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, le réel est gagnant.
💰 Vos revenus fonciers
🔧 Charges réelles déductibles
👤 Votre TMI
📊 Comparaison des deux régimes
💡 Règle simple : charges réelles > 30 % des loyers → réel gagnant. Pensez aussi au meublé LMNP : l’amortissement offre un avantage encore supérieur.
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Le micro-foncier, c'est l'option par défaut sous 15 000 € de loyers bruts annuels. Abattement de 30 %, déclaration sur deux lignes, terminé. Le problème : 30 % d'abattement ne couvre pas grand-chose quand vous avez un crédit avec des intérêts conséquents et des travaux à déduire.
En réel, vous déduisez tout : intérêts d'emprunt, taxe foncière, copro, travaux d'entretien, PNO, frais de gestion. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le réel est plus avantageux. Dans la pratique, c'est le cas dès qu'il y a un crédit.
Le seuil des 15 000 € et l'engagement de 3 ans
Au-delà de 15 000 € de loyers bruts, le réel est obligatoire. En dessous, c'est un choix — mais une fois au réel, c'est pour 3 ans minimum. Revenir au micro est plus souple : il suffit de cocher la case 4BE.
Le piège classique : un propriétaire en micro-foncier qui fait 8 000 € de travaux. Ces travaux ne sont pas déductibles au micro. S'il avait anticipé et opté pour le réel, il aurait pu créer un déficit foncier et économiser 2 000 à 3 000 €. L'objectif : sert précisément à éviter cette erreur.
Le cas des travaux : anticiper avant de choisir
Si vous prévoyez des travaux importants dans les 2-3 ans, optez pour le réel immédiatement. Le basculement micro vers réel se fait par simple déclaration, mais l'engagement est de 3 ans au minimum. Les travaux effectués sous le régime micro ne sont jamais déductibles — même rétroactivement. Un propriétaire qui isole sa toiture pour 15 000 € alors qu'il est en micro-foncier perd la totalité de la déduction.
L'inverse est aussi vrai : si vos charges sont faibles (pas de crédit, copro légère, pas de travaux prévus), le micro-foncier à 30 % d'abattement est plus simple et parfois plus avantageux. On obtient vous aide à trancher en comparant les montants réels, pas les pourcentages théoriques.
Le passage du micro au réel se fait par simple mention sur la déclaration 2044 (revenus fonciers). Pas de courrier au fisc, pas de formulaire spécifique. Mais attention : l'option est irrévocable pour 3 ans. Dans le cas où vous optez pour le réel en année N, vous êtes engagé pour N, N+1 et N+2. Anticipez les 3 prochaines années avant de basculer. Si des travaux importants sont prévus en N+1, c'est le bon moment pour passer au réel dès N.
Questions fréquentes micro-foncier vs réel
Oui, mais l’option réel est irrévocable pendant 3 ans. Après, vous pouvez revenir au micro-foncier si vos revenus restent sous 15 000 €. Vérifiez que c’est toujours intéressant avant de basculer.
Non. Au micro-foncier, l’abattement de 30 % couvre forfaitairement toutes les charges. Aucune déduction supplémentaire ni création de déficit n’est possible. Pour du déficit foncier, il faut être au réel.
Le micro-foncier n’est plus applicable : passage obligatoire au régime réel. Le seuil s’apprécie par foyer fiscal, tous biens confondus (parts de SCPI incluses).
En général oui, grâce à l’amortissement du bien et du mobilier. Mais le LMNP impose de meubler le logement selon le décret n°2015-981 (lit, table, chaises, luminaires, vaisselle…). MOLTOW rend cette transition simple avec des packs conformes.
Oui. Les revenus fonciers des parts de SCPI s’ajoutent aux loyers directs pour le calcul du seuil de 15 000 €. Si le total dépasse, vous êtes au réel pour l’ensemble.
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