Simulateur Plus-Value Immobilière : calculez votre impôt en 2 minutes
Le fisc prélève jusqu'à 36,2 % sur votre plus-value. Mais les abattements pour durée de détention changent tout. Ce simulateur intègre le barème 2025, les frais déductibles et les cas d'exonération.
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💰 Frais déductibles
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📉 Abattements pour durée de détention
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Le calcul de la plus-value est un des plus mal compris de la fiscalité immobilière. Pas parce qu'il est compliqué en soi, mais parce qu'il y a deux calendriers d'abattement qui tournent en parallèle et que personne ne les distingue.
Le premier concerne l'impôt sur le revenu : 6 % d'abattement par an à partir de la 6ᵉ année de détention, exonération totale à 22 ans. Le second concerne les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ. Exonération PS à 30 ans seulement.
Les frais qui réduisent la plus-value taxable
Avant d'appliquer les abattements, on majore le prix d'acquisition. Les frais de notaire : réel ou forfait 7,5 %. Les travaux : réel si vous avez les factures, sinon forfait 15 % si vous détenez depuis plus de 5 ans. Ces forfaits sont souvent plus avantageux que le réel — surtout si vous n'avez pas gardé vos factures.
La surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette. Le barème va de 2 % à 6 %. Sur une PV de 150 000 €, la surtaxe atteint 4 500 €. La plupart des simulateurs en ligne l'oublient. Dernier point : la résidence principale est exonérée totalement, quelle que soit la durée de détention.
Stratégie de détention et timing de revente
Le palier des 22 ans (exonération IR) et celui des 30 ans (exonération PS) créent deux fenêtres stratégiques. Si vous détenez depuis 20 ans et hésitez à vendre, attendre 2 ans supplémentaires peut économiser plusieurs milliers d'euros d'IR. Ce simulateur calcule l'impôt année par année pour identifier le moment optimal.
Un cas fréquent : le propriétaire qui a acheté à 150 000 € il y a 15 ans et revend à 350 000 €. La plus-value brute de 200 000 €, majorée des forfaits (7,5 % notaire + 15 % travaux), donne une PV nette corrigée avant abattement d'environ 155 000 €. Avec les abattements pour durée (15 ans de détention), l'IR baisse significativement. Les PS moins, vu leur barème plus lent. L'estimation détaille chaque étape pour que le montant final ne soit pas une surprise le jour de la signature chez le notaire.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
Prix de vente – prix d'achat majoré (frais d'acquisition + travaux) = plus-value brute. On applique ensuite les abattements pour durée de détention (différents pour l'IR à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %). Le résultat donne la plus-value nette imposable sur laquelle s'appliquent les taux.
Quatre cas principaux : vente de la résidence principale (exonération totale, sans condition de durée), détention supérieure à 30 ans (exonération automatique), première vente d'un bien autre que la résidence principale sous conditions de remploi, et vente d'un bien d'un montant inférieur à 15 000 €.
Non, et c'est l'un des gros atouts du statut LMNP. Les amortissements déduits en régime réel ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. En revanche, en LMP (Loueur Meublé Professionnel), les amortissements sont réintégrés, ce qui peut considérablement augmenter la base imposable lors de la revente.
Oui, de deux façons. Soit au réel, avec les factures des travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration — pas l'entretien). Soit au forfait de 15 % du prix d'achat, disponible automatiquement après 5 ans de détention, sans justificatif. Le forfait est souvent plus avantageux si vous n'avez pas fait de gros travaux.
Le taux global est de 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais ce taux s'applique sur la plus-value nette après abattements, pas sur la plus-value brute. Avec 15 ans de détention, le taux effectif tombe autour de 20 %. Après 22 ans, il ne reste que les prélèvements sociaux (partiellement abattus).
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