Simulateur Prêt Immobilier Locatif : mensualités et capacité

Crédit immobilier locatif : ce que la banque calcule vraiment

En investissement locatif, la banque intègre 70 % des futurs loyers dans vos revenus — pas 100 %, décote pour vacance et impayés. La nouvelle mensualité s'ajoute à vos charges existantes. Le ratio charges/revenus ne doit pas dépasser 35 % assurance incluse. C'est la règle HCSF, obligatoire depuis janvier 2022.

Concrètement : 3 500 € nets de revenus + 850 € de loyer × 0,7 = 4 095 € de revenus bancaires. Mensualité max tous crédits confondus : 1 433 €. Si vous avez un crédit auto de 300 €, il reste 1 133 € de capacité. La simulation fait ce calcul exact.

Coût total du crédit et effort d'épargne

Un crédit à 3,5 % sur 20 ans coûte moins en mensualité qu'à 4 % sur 15 ans — mais beaucoup plus en intérêts cumulés. L'assurance emprunteur pèse aussi : à 0,34 % sur le capital initial, c'est 10 000 à 15 000 € sur la durée totale. Ici, on sépare la part crédit et la part assurance.

L'effort d'épargne : mensualité totale moins loyer perçu, c'est le chiffre qui compte au quotidien. Un effort positif signifie que vous sortez de l'argent chaque mois. Un effort négatif (le bien s'autofinance) est rare en 2025, mais ça existe en colocation ou en meublé bien optimisé.

Négocier son taux : les leviers que la banque ne mentionne pas

Le taux nominal n'est qu'une partie du coût. L'assurance emprunteur, souvent imposée par la banque à 0,34 %, peut être divisée par deux en passant par une délégation d'assurance (loi Lemoine 2022, résiliable à tout moment). Sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, passer de 0,34 % à 0,15 %, c'est 7 600 € d'économie.

L'estimation intègre l'assurance comme un poste séparé justement pour que vous puissiez mesurer cet impact. Jouez avec le taux d'assurance pour voir combien vous économiseriez en changeant de contrat. C'est souvent le levier le plus facile à actionner — et celui que les investisseurs négligent le plus parce que la banque leur a dit que "c'était inclus".