Simulateur LMNP : estimez la rentabilité de votre investissement
Pas juste une rentabilité brute qui ne veut rien dire. Ce simulateur intègre charges, crédit, fiscalité et amortissements — puis compare micro-BIC et régime réel pour trouver le régime optimal dans votre cas.
🏠 Votre investissement
💶 Revenus et charges
🏦 Financement
📊 Résultats
⚖️ Micro-BIC vs Réel
Micro-BIC
Régime réel
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La rentabilité brute, tout le monde sait la calculer : loyers annuels divisés par le prix d'achat. Ça prend dix secondes et ça ne sert à rien. Enfin si — ça sert à écarter les projets manifestement mauvais. Mais ça ne dit rien sur ce qui va rester dans votre poche à la fin du mois.
La rentabilité nette de charges commence à avoir du sens. On déduit la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance PNO, les frais de gestion, les intérêts d'emprunt. C'est déjà plus réaliste. Mais il manque encore un étage : la fiscalité. Et c'est là que le LMNP change la donne.
Pourquoi le LMNP réel change tout sur la rentabilité nette-nette
Au régime réel, vous amortissez le bien (hors terrain) sur 25 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans. Cet amortissement vient réduire — parfois à zéro : votre base imposable BIC. Résultat : un bien qui affiche 3 % de rentabilité nette de charges peut donner 3 % de nette-nette aussi, parce que l'impôt disparaît. En location vide au micro-foncier, ce même bien tournerait plutôt autour de 2 %. La différence sur 15 ans se chiffre en dizaines de milliers d'euros.
La vacance locative est l'autre variable que les gens sous-estiment. Deux semaines par an, c'est optimiste en meublé longue durée. En saisonnier ou en zone étudiante, comptez plutôt 4 à 6 semaines. Ce simulateur vous laisse ajuster ce paramètre parce que la fourchette a un impact direct sur le cash-flow mensuel.
Les frais de notaire et le mobilier dans le calcul
Le coût total d'acquisition inclut les frais de notaire (~8 % dans l'ancien) et le mobilier. On voit souvent des investisseurs calculer leur rentabilité sur le prix d'achat seul, en oubliant les 20 000 € de notaire et les 3 000 € de mobilier. On obtient prend tout en compte parce qu'un euro investi dans le notaire pèse autant qu'un euro investi dans le bien.
Le cash-flow mensuel net, c'est le juge de paix. Pas la rentabilité en pourcentage. Un bien à 6 % de rendement brut avec un effort d'épargne de 200 €/mois n'est pas forcément meilleur qu'un bien à 5 % qui s'autofinance.
Ce que Tout est calculé calcule que les autres ne font pas
On a ajouté deux lignes que la plupart des simulateurs en ligne omettent : les prélèvements sociaux (17,2 %) en plus de l'IR, et l'amortissement excédentaire reportable. Le premier change le résultat fiscal de 30 à 40 %. Le second montre combien d'amortissement est "stocké" pour les années futures, un indicateur que votre comptable adore mais que personne ne calcule en amont.
Le tableau de résultats sépare volontairement la rentabilité brute, nette de charges, et nette-nette (après fiscalité). Pas pour complexifier, mais parce que chacune répond à une question différente. La brute élimine les mauvais projets. La nette de charges dimensionne le cash-flow. La nette-nette décide du régime fiscal. Si les trois ne racontent pas la même histoire, c'est qu'il y a un paramètre à revoir.
Astuce : comparez deux scénarios en changeant uniquement le régime fiscal (micro vs réel). L'écart sur la nette-nette vous donne le montant exact de l'économie — et justifie (ou non) le coût d'un comptable.
Oui, et c'est même l'un des gros avantages du LMNP au réel. Literie, électroménager, rangements, déco — tout passe en amortissement sur 5 à 7 ans. Chaque facture compte : gardez tout. Un investissement mobilier de 6 000 € représente environ 850 € de déduction fiscale par an pendant 7 ans. C'est aussi pour ça qu'il vaut mieux investir un peu plus dans du mobilier solide avec de vraies factures détaillées.
Ça dépend où vous achetez. En net avant impôts, comptez 3 à 6 % — plutôt 3-4 % dans les grandes métropoles, 5-6 % dans les villes moyennes. L'avantage du régime réel, c'est que la rentabilité nette-nette (après impôts) reste proche de la nette avant impôts tant que les amortissements tournent. Sur un bien classique, ça dure facilement 10-15 ans.
Loyer encaissé – mensualité de crédit – charges (taxe foncière, copro, assurance, gestion) – impôt = cash-flow net. Simple en théorie, mais le diable est dans les détails : le taux de vacance, le régime fiscal, les prélèvements sociaux… Ce simulateur fait le calcul complet. Si le chiffre est positif, votre investissement s'autofinance. S'il est négatif, vous mettez de votre poche chaque mois — ce qu'on appelle l'effort d'épargne.
Techniquement non, légalement il n'y a pas d'obligation. Mais concrètement ? Oui. La liasse fiscale du réel n'est pas un formulaire Cerfa qu'on remplit en 10 minutes. Un comptable spécialisé LMNP coûte entre 500 et 800 € par an, c'est déductible, et ça vous évite les erreurs sur le plan d'amortissement — erreurs qui peuvent coûter beaucoup plus cher en cas de contrôle.
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