Simulateur Revenus Fonciers : calculez votre imposition
Loyers perçus, charges déduites, TMI appliquée, prélèvements sociaux comptés. Ce simulateur calcule votre imposition réelle et compare micro-foncier et régime réel pour identifier le régime le plus avantageux.
💶 Vos revenus locatifs
🏠 Charges déductibles (régime réel)
📊 Résultats — Régime réel
⚖️ Micro-foncier vs Réel
Micro-foncier
Régime réel
🛋️ Passez en location meublée pour une fiscalité optimisée
En LMNP, vous amortissez le bien et le mobilier. Résultat : 0 € d'impôt sur les loyers pendant 10-15 ans. MOLTOW vous fournit le mobilier avec les factures pour l'amortissement.
Simuler en meublé →Revenus fonciers : imposition réelle et optimisation
Les revenus fonciers concernent la location nue uniquement. Au régime réel, vous déduisez intérêts d'emprunt, taxe foncière, copro, assurance PNO, travaux et frais de gestion. Le résultat net est imposé à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Le taux d'imposition réel qui fait mal
En TMI 30 %, le taux effectif sur les revenus fonciers est de 47,2 %. En TMI 41 %, il monte à 58,2 %. C'est le taux le plus élevé de toutes les catégories de revenus. C'est pour ça que le passage en meublé (LMNP) ou l'utilisation du déficit foncier ont autant de succès : ils permettent de réduire ou d'annuler cette imposition.
Ce simulateur détaille IR et PS séparément et calcule le taux d'imposition effectif sur vos loyers. Ça permet de comparer avec d'autres placements et de mesurer l'intérêt d'un passage en meublé.
Le passage en meublé
Quand vous voyez le taux réel d'imposition de vos revenus fonciers (47,2 % en TMI 30 %), la tentation du passage en meublé est forte. Et elle est souvent justifiée : en LMNP réel, l'amortissement ramène fréquemment l'impôt à zéro. Mais le passage nécessite de meubler le logement (2 000 à 4 000 €), d'attendre la fin du bail en cours, et de changer de régime fiscal.
Le tableau calcule ce que vous payez aujourd'hui en foncier. Comparez avec le simulateur LMNP pour mesurer l'économie potentielle. Si l'écart dépasse 1 500 €/an, le passage en meublé se rembourse en moins de 2 ans.
Si vos revenus fonciers sont négatifs (déficit foncier), l'imposition à la TMI + PS ne s'applique évidemment pas. Le déficit s'impute d'abord sur les autres revenus fonciers de la même année, puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. L'économie d'impôt est alors proportionnelle à votre TMI : en TMI 30 %, chaque euro de déficit imputable vous fait économiser 0,472 € (IR + PS). On calcule aussi le déficit et son imputation si vos charges dépassent vos loyers.
Le passage en LMNP est souvent la suite logique pour un bailleur en location vide dont les revenus fonciers sont lourdement imposés. Le simulateur donne le montant exact de l'impôt foncier actuel, que vous pouvez comparer au résultat du simulateur LMNP pour mesurer l'économie potentielle d'un changement de régime.
Questions fréquentes sur les revenus fonciers
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, sans justificatif. Le régime réel vous permet de déduire vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, travaux, assurance...). Le réel est plus avantageux dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers — ce qui est quasi systématique avec un crédit en cours.
Quand vos charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent vos loyers, la différence s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent, et les intérêts d'emprunt qui créent du déficit, se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Oui, au régime réel. Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles en totalité. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne le sont pas. La peinture, le remplacement de chaudière, la réfection de la toiture : déductibles. L'ajout d'une véranda : non déductible.
Les revenus fonciers s'ajoutent à vos autres revenus et sont taxés à votre TMI (11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux. À TMI 30 %, le taux effectif est donc de 47,2 %. C'est l'un des taux les plus élevés d'Europe, d'où l'intérêt d'optimiser au maximum les déductions.
Fiscalement, oui dans la majorité des cas. En location meublée (LMNP au réel), vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent le bénéfice imposable à zéro pendant 10-15 ans. En location nue, pas d'amortissement possible. De plus, les loyers meublés sont 15-25 % plus élevés. Le seul inconvénient : une gestion légèrement plus lourde et un investissement mobilier initial.
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