SCI à l'IS ou à l'IR : quel régime fiscal choisir ?
Le choix entre IS et IR détermine votre imposition annuelle, votre capacité à réinvestir, et surtout la fiscalité applicable lors de la revente. Simulez les deux scénarios.
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La SCI à l'IR est transparente : les associés déclarent les revenus fonciers personnellement. La SCI à l'IS est opaque : elle paie l'impôt société et les associés ne sont imposés qu'en cas de distribution de dividendes.
L'avantage de l'IS : l'amortissement du bien (comme en LMNP réel) et le taux IS PME de 15 % jusqu'à 42 500 € — souvent inférieur au combo TMI + PS (47,2 % en TMI 30 %).
Le piège de la revente en SCI IS
À la revente, la plus-value IS se calcule sur la valeur nette comptable (prix - amortissements cumulés). Si vous avez amorti 100 000 € sur 10 ans, la VNC est très basse et la PV imposable est énorme. En SCI IR, vous bénéficiez des abattements pour durée de détention (exo IR à 22 ans). Pas en IS.
Résultat paradoxal : l'IS est meilleur en exploitation, l'IR meilleur à la revente. Dans le cas où vous prévoyez de garder très longtemps (>22 ans), l'IR redevient compétitif. Admettons que vous investissez pour le cash-flow sans intention de revendre, l'IS a du sens. Ce simulateur compare les deux sur la durée que vous choisissez.
Le passage à l'IS — irréversible et lourd en comptabilité
L'option pour l'IS est irrévocable (sauf dans les 5 premières années, et sous conditions). La SCI IS tient une comptabilité d'engagement avec bilan, compte de résultat, liasse fiscale. Coût comptable : 1 500 à 3 000 €/an selon la complexité. En SCI IR transparente, la comptabilité est plus légère — une déclaration 2072 suffit.
Ce surcoût de gestion est à intégrer dans le comparatif. Si l'économie d'IS vs IR est de 2 000 €/an mais que la comptabilité coûte 1 500 € de plus, le gain net n'est plus que de 500 €. Et il faudra reverser les bénéfices en dividendes (flat tax 30 %) pour sortir l'argent de la SCI. Ici, on compare l'impôt — n'oubliez pas d'ajouter les frais de structure dans votre propre calcul.
La distribution de dividendes en SCI IS est soumise à la flat tax de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS). Alternativement, vous pouvez opter pour le barème progressif de l'IR (avec abattement de 40 %) si c'est plus favorable. Pour un foyer en TMI 11 %, le barème progressif est meilleur que la flat tax. En TMI 30 % et au-delà, la flat tax est généralement plus avantageuse. Vous voyez calcule l'impôt au niveau de la société ; n'oubliez pas d'ajouter la fiscalité personnelle sur les dividendes si vous prévoyez de sortir les bénéfices.
Questions fréquentes SCI IS vs IR
Oui, mais c'est une option irrévocable. Une fois à l'IS, impossible de revenir à l'IR. Le passage déclenche une imposition immédiate sur les plus-values latentes. Cette décision doit être mûrement réfléchie avec un expert-comptable.
Pendant la détention, oui souvent, grâce à l'amortissement qui réduit le résultat imposable. Mais l'avantage s'inverse souvent à la revente. Il faut comparer le bilan global (détention + revente) sur toute la durée prévue.
Le LMNP est souvent plus simple et fiscalement avantageux pour un ou deux biens. La SCI se justifie pour la transmission patrimoniale (donation de parts avec décote), la gestion à plusieurs associés, ou un patrimoine immobilier conséquent. Les deux peuvent se combiner.
Les bénéfices distribués aux associés sont soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % d'IR + 17,2 % de PS), ou au barème progressif sur option. C'est une double imposition : d'abord l'IS sur le bénéfice, puis la flat tax sur le dividende.
En SCI à l'IR, la location meublée est risquée — elle peut requalifier la SCI en activité commerciale et déclencher un passage forcé à l'IS. En SCI à l'IS, le meublé est possible sans problème. Si vous voulez du meublé LMNP, mieux vaut détenir le bien en nom propre.
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