Les 18 Documents Obligatoires du Bail Meublé
Tout ce qu'il faut annexer au contrat de location meublée. Avec les sanctions en cas d'oubli et les délais à respecter.
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✓Bail meublé conforme loi ALUROBLIGATOIREContrat type obligatoire depuis 2015. Doit mentionner : durée (1 an ou 9 mois étudiant), loyer, charges, dépôt de garantie (2 mois max), clause de révision.⚠️ Sanction : sans contrat écrit, le bail est réputé être à durée indéterminée et le locataire peut partir sans préavis.
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✓État des lieux d'entréeOBLIGATOIREContradictoire, daté et signé par les deux parties. Décrit pièce par pièce l'état du logement et des équipements. Photos recommandées.⚠️ Sanction : sans EDL, le logement est présumé en bon état. Vous ne pourrez pas retenir le dépôt de garantie pour dégradations.💡 Faites-le en journée avec bonne luminosité. Notez les relevés de compteurs.
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✓Inventaire détaillé du mobilierOBLIGATOIREListe exhaustive de tous les meubles et équipements avec leur état. Obligatoire pour qualifier le bail de "meublé".⚠️ Sanction : inventaire incomplet ou absent = risque de requalification en location vide (bail 3 ans, fiscalité différente).💡 Incluez les 11 éléments obligatoires du décret 2015-981. Photos datées de chaque équipement.
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✓Notice d'information ALUROBLIGATOIREDocument type reproduisant les articles de loi sur les droits et obligations des parties. Téléchargeable sur service-public.fr.
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✓Attestation d'assurance locataireOBLIGATOIRELe locataire doit fournir une attestation d'assurance habitation couvrant les risques locatifs avant la remise des clés.💡 Demandez le renouvellement chaque année à la date anniversaire du bail.
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✓DPE (Diagnostic Performance Énergétique)OBLIGATOIREValidité 10 ans. Classe A à G. Les logements F et G sont interdits à la location depuis 2023 (G) et 2025 (F).⚠️ Sanction : jusqu'à 15 000€ d'amende. Annonce sans DPE = 3 000€. Le locataire peut demander réduction de loyer ou résiliation.
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✓Diagnostic électricitéOBLIGATOIRE si +15 ansObligatoire si installation électrique de plus de 15 ans. Validité 6 ans.
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✓Diagnostic gazOBLIGATOIRE si +15 ansObligatoire si installation gaz de plus de 15 ans. Validité 6 ans.
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✓CREP (Diagnostic plomb)OBLIGATOIRE si avant 1949Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Validité illimitée si négatif, 6 ans si positif.
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✓État des risques (ERP)OBLIGATOIREÉtat des Risques et Pollutions. Gratuit, à générer sur georisques.gouv.fr. Validité 6 mois.💡 À refaire si plus de 6 mois entre compromis et signature définitive.
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✓Diagnostic amiante (parties privatives)SELON ZONEObligatoire à la demande du locataire pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
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✓Diagnostic bruitOBLIGATOIRE si zone aéroportObligatoire depuis 2020 si le logement est dans une zone d'exposition au bruit d'un aéroport.
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✓Extrait du règlement de copropriétéRECOMMANDÉClauses concernant la destination de l'immeuble et la jouissance des parties communes. À fournir si copropriété.💡 Important si colocation ou location saisonnière pour vérifier que c'est autorisé.
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✓Surface habitable (loi Boutin)OBLIGATOIRELa surface habitable doit être mentionnée dans le bail. Calcul selon loi Boutin (hors cave, balcon, etc.).⚠️ Sanction : si écart > 5% en défaveur du locataire, il peut demander réduction de loyer proportionnelle.
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✓Quittances de loyer (modèle)RECOMMANDÉPréparez un modèle de quittance. Obligatoire de la fournir sur demande du locataire.
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✓Coordonnées du gestionnaire/syndicRECOMMANDÉPour que le locataire sache qui contacter en cas de problème parties communes.
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✓Guide d'utilisation du logementOPTIONNELMode d'emploi des équipements, consignes tri des déchets, contacts utiles, code WiFi... Réduit les appels et améliore l'expérience.💡 Format PDF ou livret imprimé. Mentionnez aussi les règles de bon voisinage.
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✓Photos datées du logementOPTIONNELComplément à l'état des lieux. Photos horodatées de chaque pièce et équipement. Stockées en ligne.💡 Utilisez une app comme Qlower ou faites-les envoyer par email pour horodatage automatique.
📅 Chronologie des documents
Avant la mise en location
Réaliser tous les diagnostics (DPE, électricité, gaz, plomb, ERP). Validité variable de 6 mois à 10 ans selon le diagnostic.
Avant la visite
Le DPE doit être affiché sur l'annonce. Préparer le bail type et l'inventaire.
À la signature du bail
Remettre : bail signé, notice d'information, tous les diagnostics, règlement de copropriété (si applicable).
À la remise des clés
État des lieux d'entrée contradictoire, inventaire signé, attestation d'assurance, relevé des compteurs.
Pendant la location
Quittances sur demande, renouvellement assurance annuel, mise à jour diagnostics si expirés.
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18 documents obligatoires du bail meublé : ne rien oublier
La loi ALUR impose un nombre croissant d'annexes au bail. En oublier un ne rend pas le bail nul, mais expose le propriétaire à des sanctions et donne au locataire un levier en cas de litige.
Le contrat type (décret 2015), le DPE, le diagnostic plomb (avant 1949), l'état des installations électriques et gaz (>15 ans), l'ERP, la notice d'information, l'inventaire mobilier, l'état des lieux, l'attestation d'assurance du locataire, les extraits du règlement de copro.
Ce qui change régulièrement
L'ERP est mis à jour tous les 6 mois. Le DPE doit être la version "unifiée" (post-2021). Le diagnostic bruit aérien est obligatoire depuis juin 2020 en zone aéroport. Checklist datée 2025 avec les dernières obligations.
La dématérialisation : ce qui est accepté et ce qui ne l'est pas
Le bail peut être signé électroniquement (signature qualifiée type DocuSign ou Yousign) depuis la loi ELAN. Les diagnostics peuvent être transmis par voie dématérialisée — à condition que le locataire y consente explicitement. L'état des lieux, en revanche, est toujours recommandé en version papier signée sur place, même si la version numérique est juridiquement valable.
Conservez systématiquement une version PDF de l'ensemble du dossier. En cas de litige, vous devez pouvoir produire tous les documents dans un délai raisonnable. Un classeur numérique bien organisé (un dossier par locataire, avec bail, diagnostics, EDL et quittances) est plus fiable qu'un tiroir de papiers.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) mérite une attention particulière. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les logements F seront interdits à partir de 2028. Si votre DPE est proche de la limite, faites-le refaire par un diagnostiqueur certifié. La méthode unifiée (obligatoire depuis 2021) peut donner un résultat différent de l'ancien DPE. Certains logements classés F avec l'ancienne méthode passent en E avec la nouvelle. 150 € de diagnostic peuvent sauver votre capacité locative.