Qu'est-ce que la caution solidaire ?
La caution solidaire est un engagement par lequel une tierce personne (le garant) s'engage à payer les dettes locatives d'un locataire en cas de défaillance. Concrètement, si le locataire ne paie plus son loyer, le propriétaire peut se tourner directement vers le garant — sans même avoir besoin de poursuivre le locataire au préalable. C'est ce qui distingue la caution solidaire de la caution simple.
En caution simple, le propriétaire doit d'abord engager des poursuites contre le locataire, et ne peut solliciter le garant que si le locataire est insolvable. En caution solidaire location, le propriétaire choisit : il peut réclamer le loyer impayé directement au garant dès le premier retard. C'est évidemment beaucoup plus protecteur pour le bailleur — et c'est pourquoi 99% des propriétaires exigent une caution solidaire et non simple.
Le garant : qui peut se porter caution ?
Le garant location est la personne physique ou morale qui se porte caution. Il n'y a pas de lien de parenté obligatoire — un ami, un collègue ou même un employeur peut se porter garant pour un logement. En pratique, ce sont très majoritairement les parents ou un membre de la famille proche.
Les conditions de revenus du garant
Aucun texte de loi ne fixe de montant minimum de revenus pour un garant locataire. Mais dans la pratique, les propriétaires et les agences exigent que le garant gagne au moins 3 fois le montant du loyer charges comprises. Pour un loyer de 800€, le garant pour appartement devra justifier de revenus nets mensuels d'au moins 2 400€.
Les documents à fournir
Le garant location appartement doit fournir les mêmes pièces justificatives qu'un locataire : pièce d'identité, justificatif de domicile, trois dernières fiches de paie (ou avis d'imposition pour les indépendants/retraités), et dernier avis d'imposition. Le tout est formalisé dans un acte de cautionnement qui doit respecter un formalisme strict sous peine de nullité.
L'acte de cautionnement : attention au formalisme
L'acte de caution solidaire doit obligatoirement mentionner : le montant du loyer et des charges, la durée de l'engagement, la reproduction manuscrite d'un texte spécifique (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Si l'une de ces mentions manque, la caution logement peut être déclarée nulle par un tribunal. Un acte mal rédigé ne protège pas le propriétaire.
Caution solidaire en colocation : les règles spécifiques
En colocation, la caution solidaire se complexifie. Si le bail est collectif avec clause de solidarité, chaque garant pour un locataire est engagé non seulement pour la part de son filleul, mais potentiellement pour l'ensemble du loyer. C'est un point qui surprend (et effraie) beaucoup de garants.
Depuis la loi ALUR, un garant en colocation reste engagé 6 mois après le départ effectif du colocataire qu'il cautionne — et non plus jusqu'à la fin du bail. C'est une protection importante. Mais pendant ces 6 mois, le garant reste solidaire de la totalité du loyer si le bail est solidaire.
En bail individuel (un contrat par chambre), le caution pour un locataire n'est engagé que pour la quote-part de loyer de son protégé. C'est beaucoup plus rassurant. C'est l'une des raisons pour lesquelles les propriétaires de colocations privilégient de plus en plus les baux individuels — même si la caution solidaire location est plus protectrice en bail collectif.
Les alternatives au garant physique
Tous les locataires n'ont pas accès à un garant location aux revenus suffisants. Voici les alternatives qui se sont développées ces dernières années.
Visale : la garantie gratuite d'Action Logement
Visale est une caution logement gratuite délivrée par Action Logement. Elle couvre les loyers impayés (jusqu'à 36 mois cumulés) et les dégradations locatives (jusqu'à 2 mois de loyer). Elle est accessible aux salariés de moins de 30 ans, aux salariés en mobilité professionnelle, et aux étudiants. C'est le meilleur garant pour un logement possible quand on n'a pas de garant physique — et c'est gratuit pour le locataire comme pour le propriétaire.
Les assurances loyers impayés (GLI)
La Garantie Loyers Impayés est une assurance souscrite par le propriétaire (2,5 à 4% du loyer annuel). Elle couvre les impayés, les dégradations et les frais de contentieux. Attention : un propriétaire ne peut pas cumuler GLI et caution solidaire — sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (exception prévue par la loi).
Les garants payants (Garantme, Unkle, Smartgarant)
Des startups proposent de se substituer au garant pour appartement moyennant une cotisation mensuelle (3 à 4% du loyer). Le principe : la société se porte garante auprès du propriétaire et couvre les impayés. C'est une solution pratique pour les locataires qui n'ont pas de garant physique et qui ne sont pas éligibles à Visale.
| Solution | Coût | Couverture | Éligibilité |
|---|---|---|---|
| Garant physique | Gratuit | Totale (solidaire) | Revenus 3x le loyer |
| Visale | Gratuit | 36 mois impayés + 2 mois dégradations | < 30 ans, salariés mobilité |
| GLI (propriétaire) | 2,5-4% loyer/an | Impayés + dégradations + contentieux | Dossier locataire solide |
| Garant payant | 3-4% loyer/mois | Impayés | Étude de dossier |
Côté propriétaire : comment sécuriser ses loyers
Pour un propriétaire, la caution solidaire est la première ligne de défense contre les impayés. Mais elle ne suffit pas toujours. Un garant locataire peut lui aussi devenir insolvable, déménager à l'étranger, ou contester l'acte de cautionnement.
La meilleure stratégie combine plusieurs protections : un caution appartement solide (revenus vérifiés, acte conforme), un dépôt de garantie au maximum légal (1 mois en meublé, 2 mois en vide), et une sélection rigoureuse du locataire (dossier complet, situation stable). En colocation, la clause de solidarité dans le bail renforce encore la protection.
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DécouvrirQuestions fréquentes
caution pour un locataire — En caution simple, le propriétaire doit d'abord poursuivre le locataire et prouver son insolvabilité avant de se retourner vers le garant. En caution solidaire, le propriétaire peut réclamer le paiement directement au garant dès le premier impayé, sans passer par le locataire. C'est pourquoi la quasi-totalité des baux exigent une caution solidaire.
garant location appartement — Non, en principe. La loi interdit de cumuler une GLI (Garantie Loyers Impayés) et une caution solidaire — sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. C'est une exception importante en colocation étudiante : le propriétaire peut exiger un garant ET souscrire une GLI.
Il n'y a pas de minimum légal, mais la norme du marché est 3 fois le montant du loyer charges comprises. Pour un loyer de 700€, le garant doit justifier d'au moins 2 100€ de revenus nets mensuels. Certains propriétaires exigent 3,5 ou 4 fois — c'est légal mais pas obligatoire.
Oui. Rien n'interdit d'avoir deux garants pour un même locataire. Si les deux sont en caution solidaire, le propriétaire peut se retourner vers l'un ou l'autre (ou les deux) en cas d'impayé. C'est une pratique courante quand un seul garant n'a pas les revenus suffisants.
En bail collectif solidaire, chaque garant est engagé pour la totalité du loyer (pas uniquement la part de son protégé). En bail individuel, le garant n'est engagé que pour la quote-part de son protégé. Depuis la loi ALUR, l'engagement du garant cesse 6 mois après le départ effectif du colocataire cautionné.
Oui. La garantie Visale se substitue intégralement à un garant physique. Le propriétaire ne peut pas exiger un garant en plus de Visale. Visale couvre les impayés (jusqu'à 36 mois cumulés) et les dégradations (2 mois de loyer). C'est gratuit et accessible en ligne sur visale.fr.
Trois solutions : Visale (gratuit, si vous êtes éligible), un garant payant type Garantme ou Unkle (3-4% du loyer/mois), ou négocier avec le propriétaire un dépôt de garantie majoré (dans les limites légales). En dernier recours, certains employeurs acceptent de se porter garant pour leurs salariés en mobilité.
