Le LMNP est-il menacé de suppression ?
Soyons directs : la suppression LMNP pure et simple n'est pas à l'ordre du jour en février 2026. Aucune loi votée ne prévoit la disparition du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Le LMNP loi actuelle reste en vigueur, avec ses deux régimes fiscaux (micro-BIC et réel) et la possibilité d'amortir le bien.
Cela dit, le statut a fait l'objet de multiples tentatives d'aménagement, voire de suppression régime fiscal LMNP, au cours des derniers exercices parlementaires. L'amendement le plus discuté — la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value — a été voté dans le cadre du projet de loi de finances 2025, puis retoqué lors de l'utilisation du 49.3, avant de revenir dans les débats fin 2025.
Chronologie des tentatives de reforme lmnp
Pour comprendre où on en est, il faut retracer le fil des projet de loi lmnp et amendements qui se sont succédé.
2023 : le rapport Le Meur
La députée Annaïg Le Meur remet un rapport sur la fiscalité du logement meublé, pointant les "distorsions fiscales" entre location vide et meublée. C'est le point de départ officiel du débat sur la réforme LMNP. Le rapport recommande d'aligner progressivement les régimes, notamment en réintégrant les amortissements dans la plus-value.
2024 : l'amendement sur les amortissements
Dans le cadre du PLF 2025, un amendement propose de réintégrer les amortissements pratiqués en LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement : si vous avez amorti 80 000€ sur un bien acheté 200 000€, la plus-value serait calculée sur un prix d'acquisition réduit à 120 000€. L'impact fiscal serait majeur. Cet amendement est voté en commission, puis retoqué dans les allers-retours parlementaires. Le LMNP changement n'entre finalement pas en vigueur.
2025 : la loi de finances et les ajustements
La loi de finance LMNP 2026 (votée fin 2025) apporte des ajustements au micro-BIC : le taux d'abattement pour les meublés de tourisme non classés passe de 50% à 30%, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000€. Les meublés classiques (longue durée) conservent leur abattement de 50% jusqu'à 77 700€. Le régime réel n'est pas touché — les amortissements restent intacts.
| Date | Événement | Impact sur le LMNP |
|---|---|---|
| 2023 | Rapport Le Meur | Aucun (recommandations) |
| 2024 | Amendement amortissements/PV | Voté puis retoqué (non applicable) |
| Fin 2025 | LF 2026 : micro-BIC tourisme | Abattement tourisme non classé : 50% → 30% |
| Fin 2025 | LF 2026 : régime réel | Inchangé (amortissements maintenus) |
Ce qui a réellement changé en 2026
La nouvelle loi lmnp effective en 2026 touche principalement les locations de courte durée. Voici les changements concrets :
- Micro-BIC meublés de tourisme non classés : abattement de 30% (au lieu de 50%) et plafond de recettes de 15 000€ (au lieu de 77 700€)
- Micro-BIC meublés classiques (longue durée) : inchangé — abattement 50%, plafond 77 700€
- Régime réel : inchangé — amortissements, déductions de charges, et calcul de la plus-value maintenu en l'état
- Obligation d'audit énergétique : les meublés de tourisme doivent désormais obtenir un DPE minimum de E pour être loués (F et G interdits progressivement)
En résumé : si vous louez en meublé longue durée au régime réel — ce qui est le cas de la grande majorité des investisseurs accompagnés par MOLTOW — votre situation n'a pas changé. Le LMNP loi actuelle vous protège. Les restrictions visent principalement la location touristique de courte durée.
Point clé pour les investisseurs LMNP longue durée
Le régime réel LMNP (amortissements + déduction des charges) n'est pas touché par les changements de 2026. C'est le micro-BIC tourisme qui est visé. Si vous louez un bien meublé à l'année au régime réel, votre cadre fiscal est intact. Ne cédez pas à la panique.
Ce qui pourrait changer : les scénarios à surveiller
Scénario 1 : réintégration des amortissements dans la plus-value
C'est le spectre qui plane depuis 2024. Si cette mesure était votée, la revente d'un bien LMNP amorti deviendrait beaucoup plus taxée. Un investisseur ayant amorti 100 000€ sur un bien acheté 250 000€ verrait sa plus-value calculée sur une base de 150 000€ au lieu de 250 000€ — une différence colossale. Ce scénario reviendra probablement dans les débats du PLF 2027.
Scénario 2 : alignement LMNP / location vide
L'idée d'aligner fiscalement le meublé et le vide, en supprimant l'amortissement du bien en LMNP, est défendue par certains parlementaires. Ce serait de facto la fin du LMNP tel qu'on le connaît. Ce scénario reste peu probable à court terme, mais il alimente les discussions sur la suppression LMNP.
Scénario 3 : statu quo prolongé
Le scénario le plus probable à horizon 2-3 ans. Le LMNP est un statut utilisé par 800 000+ contribuables. Le modifier brutalement aurait un impact politique considérable. Les ajustements continueront probablement à la marge (courte durée, micro-BIC), sans toucher au régime réel longue durée.
Comment se préparer : stratégies pour les investisseurs
Profiter du cadre actuel
Le meilleur moment pour investir en LMNP est maintenant — tant que le régime réel avec amortissements est en place. Les biens acquis et amortis sous le régime actuel bénéficieront vraisemblablement d'une clause de maintien des droits acquis en cas de réforme LMNP. C'est ce qui s'est passé avec chaque modification fiscale majeure en France.
Privilégier la location longue durée
Les réformes visent prioritairement la courte durée. En orientant votre stratégie vers la location meublée longue durée (bail de 1 an), vous vous placez du bon côté de la tendance réglementaire. C'est aussi le segment le plus stable en termes de demande et le plus facile à gérer.
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Calculer mon résultatQuestions fréquentes
suppression regime fiscal lmnp — Non, pas en l'état actuel. Aucune loi votée ne prévoit la suppression du statut LMNP. Les changements effectifs concernent le micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés (abattement réduit à 30%). Le régime réel avec amortissements n'est pas touché pour la location longue durée. Les rumeurs de fin du LMNP sont exagérées.
suppression regime fiscal lmnp — Cette mesure a été proposée plusieurs fois en amendement mais n'a jamais été votée définitivement. En février 2026, les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value en LMNP. Le sujet reviendra probablement dans les débats du PLF 2027, mais rien n'est acté.
nouvelle loi lmnp — Le principal changement concerne le micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés : l'abattement passe de 50% à 30% et le plafond de recettes est réduit à 15 000€. Les meublés classiques longue durée conservent leur abattement de 50% et le régime réel est inchangé. Les amortissements sont maintenus.
lmnp changement — Oui. Le cadre fiscal du LMNP au régime réel reste l'un des plus avantageux pour l'investissement locatif en France. Les amortissements permettent de réduire l'impôt à zéro ou presque pendant 10 à 15 ans. Même en cas de réforme future, les droits acquis sont généralement préservés. Attendre, c'est prendre le risque de perdre l'avantage.
loi de finance lmnp — Oui, principalement. Les restrictions de 2026 visent les meublés de tourisme non classés — c'est-à-dire la majorité des logements proposés sur Airbnb et les plateformes de courte durée. Le micro-BIC est durci (abattement 30%, plafond 15 000€). Si vous louez en courte durée, le passage au régime réel devient quasi obligatoire pour optimiser votre fiscalité.
projet de loi lmnp — Historiquement, les réformes fiscales en France préservent les droits acquis. Les biens acquis et les amortissements en cours sous le régime actuel bénéficieraient vraisemblablement d'une clause de maintien. C'est un argument supplémentaire pour investir maintenant : vous verrouillez le régime actuel pour votre bien.
