LMP ou LMNP : quelles différences et quel statut choisir en 2026 ?

LMNP en 2025 : ce qui a changé, ce qui compte vraiment

Le statut LMNP reste l'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux pour l'investisseur immobilier en France. Mais depuis la réforme de la loi de finances 2025, les règles du jeu ont évolué. Certains avantages ont été réduits, d'autres maintenus. Avant de se lancer ou de continuer, il faut comprendre exactement où on met les pieds.

La première question, c'est celle du statut. LMNP ou LMP ? La frontière se situe à 23 000 € de recettes locatives annuelles. En dessous, vous êtes LMNP. Au-dessus — et si ces revenus dépassent vos autres revenus d'activité — vous basculez en LMP, avec des cotisations sociales à la clé. Pour un couple, le calcul se fait sur le foyer fiscal, ce qui change la donne.

Le choix du régime fiscal est l'autre décision structurante. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour les meublés de tourisme classés depuis 2025). C'est simple, mais rarement optimal au-delà de quelques milliers d'euros de revenus. Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier — ce qui aboutit souvent à un résultat fiscal proche de zéro pendant les premières années.

C'est justement sur l'amortissement que la réforme 2025 a frappé. Les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement, si vous avez amorti 50 000 € sur votre bien, cette somme viendra augmenter votre plus-value taxable le jour où vous vendez. C'est un changement majeur qui réduit l'intérêt du régime réel pour ceux qui prévoient de revendre à moyen terme.

Pour autant, le LMNP au réel reste pertinent dans beaucoup de situations. Si vous conservez vos biens sur le long terme (plus de 22 ans = exonération d'IR sur la plus-value), l'amortissement continue de réduire votre impôt courant sans conséquence à la sortie. Et pour les biens à forte charge (copropriété, travaux, intérêts d'emprunt), le réel reste souvent plus avantageux que le micro-BIC.

L'ameublement joue un rôle central dans l'optimisation LMNP. C'est une charge amortissable qui vient directement réduire le résultat BIC. Un pack mobilier à 2 500 € amorti sur 5 ans, c'est 500 € de charges déductibles par an. En LOA, les mensualités sont également déductibles — ce qui en fait un mode de financement fiscalement efficace.

Chez MOLTOW, on gère nos propres biens en LMNP. On connaît les implications de chaque décision : le choix du mobilier, la durée d'amortissement, la comptabilité au réel. On ne donne pas de conseils fiscaux — c'est le travail de votre comptable — mais on dimensionne nos packs pour qu'ils s'intègrent naturellement dans une stratégie LMNP cohérente.

Les articles de cette section couvrent tout le spectre du LMNP : statut, plafonds, simulation, comptabilité, réforme 2025, revente. Des réponses concrètes aux questions que se posent vraiment les investisseurs, pas des généralités recopiées du Code général des impôts.