Exonération taxe foncière : toutes les conditions pour ne plus payer (ou payer moins)
Neuf, rénovation, logement social : toutes les situations qui ouvrent droit à une exonération de taxe foncière.
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Impôts, taxes, exonérations et optimisation fiscale pour l'investisseur immobilier.
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Calcul, abattements pour durée de détention et stratégies pour réduire l'impôt sur la plus-value immobilière.
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Majoration en zone tendue, exonérations possibles et stratégies face à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Impôt vente maison héritage
Calcul de la plus-value sur un bien hérité : abattements, exonérations et stratégies d'optimisation fiscale.
Impôt SCI : IR ou IS ?
Comparatif fiscal détaillé entre SCI à l'IR et à l'IS : imposition, plus-values et choix du bon régime.
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Fiscalité immobilière : ce que chaque investisseur devrait maîtriser
La fiscalité, c'est le sujet que tout propriétaire repousse — jusqu'au jour où la note tombe. Et là, c'est souvent la douche froide. Entre la taxe foncière qui augmente chaque année, la plus-value à la revente qu'on n'avait pas anticipée, et les subtilités du régime LMNP, il y a de quoi perdre pied. Ce qu'on constate sur le terrain, c'est que la plupart des investisseurs laissent filer plusieurs milliers d'euros par an, simplement parce qu'ils ne connaissent pas les mécanismes à leur disposition.
Prenons un exemple concret. Un propriétaire qui achète un T2 neuf à Lyon pour le louer en meublé dispose d'une exonération de taxe foncière de 2 ans. Ça représente facilement 1 500 à 2 000 € d'économies. Mais encore faut-il déposer la déclaration H2 dans les 90 jours suivant l'achèvement — un délai que beaucoup laissent passer sans même le savoir.
L'amortissement du mobilier est un autre levier considérable et sous-exploité. Au régime réel, chaque euro investi en ameublement vient réduire le résultat imposable sur 5 à 7 ans. Sur un pack à 2 500 €, c'est environ 450 € de charges déductibles par an. Multipliez par le nombre de biens, et l'impact fiscal devient réellement significatif.
La question de la plus-value à la revente mérite aussi qu'on s'y attarde avant d'acheter, pas au moment de vendre. Le calcul intègre des abattements progressifs selon la durée de détention — 6 % par an à partir de la 6ème année pour l'impôt sur le revenu, 1,65 % pour les prélèvements sociaux. Après 22 ans, vous êtes exonéré d'IR. Après 30 ans, exonération totale.
Pour ceux qui gèrent plusieurs biens, la création d'une SCI peut s'avérer pertinente. Mais attention : le choix entre IR et IS a des conséquences majeures sur la fiscalité des revenus ET sur la plus-value à la sortie. Une SCI à l'IS permet d'amortir le bien (ce qui réduit l'impôt courant), mais la plus-value sera calculée sur la valeur nette comptable — souvent bien inférieure au prix d'achat.
Depuis la réforme 2025, les règles ont encore évolué pour les LMNP. Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions. C'est un changement majeur qui modifie l'arbitrage entre régime réel et micro-BIC pour certains profils d'investisseurs.
Notre rôle chez MOLTOW n'est pas de remplacer votre expert-comptable. Mais en tant qu'investisseurs nous-mêmes — plus de 120 biens en gestion propre — on connaît les implications fiscales de chaque décision d'ameublement. Le choix du mobilier, son mode de financement (achat, LOA), sa durée d'amortissement : tout cela a un impact direct sur votre résultat BIC.
Les guides de cette section couvrent l'essentiel : taxe foncière, taxe d'habitation, plus-value, SCI, défiscalisation. Des cas concrets, des chiffres vérifiables, et surtout des actions précises que vous pouvez mettre en place dès maintenant pour optimiser votre situation fiscale.