Pourquoi le mobilier s'amortit (et ne se déduit pas)
En LMNP au régime réel, vos loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Comme une entreprise, vous déduisez vos charges — et vous amortissez vos immobilisations : le bâti, les travaux et le mobilier. Amortir, c'est constater comptablement la perte de valeur d'un bien dans le temps, et déduire chaque année une fraction de son prix d'achat de votre résultat imposable.
Concrètement : un mobilier de 3 000€ amorti sur 6 ans génère une charge déductible de 500€ par an pendant 6 ans. Contrairement à une charge classique, l'amortissement est une charge « non décaissée » : vous ne sortez pas d'argent l'année où vous le déduisez. C'est le cœur de la puissance fiscale du LMNP au réel — celui qui permet à la majorité des loueurs en meublé de ne payer aucun impôt sur leurs loyers pendant 10 à 15 ans.
Sur combien d'années amortir le mobilier ?
L'administration n'impose pas de durée unique : la règle est d'amortir sur la durée réelle d'usage, selon les usages comptables admis. Pour le mobilier locatif, les durées couramment retenues vont de 5 à 10 ans, soit un taux d'amortissement linéaire de 10 à 20% par an :
| Élément | Durée usuelle | Taux annuel |
|---|---|---|
| Literie (matelas, sommier) | 5 - 6 ans | 17 - 20% |
| Petit électroménager, luminaires, vaisselle | 5 ans | 20% |
| Gros électroménager (frigo, lave-linge) | 5 - 7 ans | 14 - 20% |
| Canapé, tables, chaises | 6 - 8 ans | 12 - 17% |
| Armoires, rangements, mobilier massif | 8 - 10 ans | 10 - 12,5% |
| Agencements (cuisine équipée, placards) | 10 - 15 ans | 7 - 10% |
En pratique, beaucoup d'experts-comptables retiennent une durée moyenne unique de 5 à 7 ans pour l'ensemble du lot mobilier, ce qui simplifie le tableau d'amortissement sans s'écarter des usages. Plus la durée est courte, plus la déduction annuelle est forte — mais elle doit rester justifiable par la réalité de l'usage locatif.
La règle des 600€ : déduction immédiate
Par tolérance administrative, les biens meubles d'une valeur unitaire inférieure à 600€ TTC peuvent être passés directement en charge l'année de l'achat, au lieu d'être amortis. Une cafetière à 60€, une lampe à 40€ ou une chaise à 90€ se déduisent donc à 100% immédiatement. Au-delà de 600€ l'unité (ou pour un ensemble cohérent comme un pack complet), l'amortissement s'impose.
Exemple chiffré : amortir un pack d'ameublement complet
Prenons un investisseur qui équipe un T2 avec un pack d'ameublement complet à 3 059€ (le prix d'entrée du pack T2 MOLTOW), amorti linéairement sur 6 ans :
| Année | Base | Dotation annuelle | Valeur nette comptable |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 3 059€ | 510€ | 2 549€ |
| Année 2 | 3 059€ | 510€ | 2 039€ |
| Année 3 | 3 059€ | 510€ | 1 529€ |
| Année 4 | 3 059€ | 510€ | 1 019€ |
| Année 5 | 3 059€ | 510€ | 509€ |
| Année 6 | 3 059€ | 509€ | 0€ |
Chaque année, environ 510€ viennent réduire votre résultat BIC — en plus de l'amortissement du bâti, des intérêts d'emprunt et des charges courantes. Pour un contribuable dans la tranche à 30% (+ 17,2% de prélèvements sociaux), cette seule ligne mobilier représente près de 240€ d'impôt économisé par an, soit environ 1 445€ sur 6 ans — presque la moitié du pack financée par le fisc. Et à la fin de l'amortissement, le remplacement du mobilier ouvre un nouveau cycle de déductions.
Note : la première année, l'amortissement se calcule prorata temporis à partir de la date de mise en service (un pack installé le 1er juillet ne donne droit qu'à 6 mois de dotation la première année). Et rappel important : les amortissements ne peuvent pas créer de déficit BIC — l'excédent est mis en réserve et reporté sans limite de durée sur les années suivantes.
Les conditions à respecter (et les pièges classiques)
- Être au régime réel : l'amortissement est impossible en micro-BIC. Le passage au réel se fait sur option, à exercer avant la date limite de déclaration — parlez-en tôt à votre comptable (voir notre guide de la comptabilité LMNP).
- Conserver des factures détaillées : sans facture, pas d'amortissement défendable en cas de contrôle. Une facture globale « mobilier : 3 000€ » est fragile ; une facture détaillée élément par élément est idéale.
- Inscrire le mobilier à l'actif : le mobilier doit figurer au registre des immobilisations de votre activité LMNP, avec sa date de mise en service.
- Mobilier acheté avant le début d'activité : le mobilier déjà détenu peut être inscrit à l'actif pour sa valeur réelle estimée au jour du début d'activité — une évaluation prudente et documentée est indispensable.
- Ne pas confondre remplacement et amélioration : remplacer un matelas usé peut passer en charge (ou en nouvelle immobilisation selon le montant) ; équiper entièrement un logement est toujours une immobilisation à amortir.
L'erreur qui coûte le plus cher : les factures éparpillées
Trente tickets de caisse de cinq enseignes différentes, des achats d'occasion sans justificatif, des livraisons au nom d'un tiers... C'est le cauchemar du comptable et le point faible en cas de contrôle. Une facture unique et détaillée, au nom du bailleur, avec la liste complète du mobilier, sécurise 100% de votre base amortissable.
Et depuis la réforme LMNP 2025 ?
La loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente du bien immobilier. Bonne nouvelle : cette réintégration vise les amortissements de l'immobilier — l'intérêt d'amortir le mobilier reste entier. Pour le détail, lisez notre analyse de la réforme LMNP.
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Estimer ma CFEQuestions fréquentes
Les durées usuelles vont de 5 à 10 ans selon la nature du mobilier : 5-6 ans pour la literie et le petit électroménager, 6-8 ans pour le canapé et les tables, 8-10 ans pour les rangements massifs. Beaucoup de comptables retiennent une durée moyenne de 5 à 7 ans pour l'ensemble du lot, soit 14 à 20% de déduction par an.
Uniquement pour les biens d'une valeur unitaire inférieure à 600€ TTC, qui peuvent passer directement en charge l'année de l'achat par tolérance administrative. Au-delà, et pour un ensemble mobilier cohérent (pack complet), l'amortissement sur plusieurs années est obligatoire.
Oui. Le mobilier déjà détenu au moment du début d'activité peut être inscrit à l'actif pour sa valeur réelle à cette date (valeur d'occasion estimée de manière prudente et documentée : photos, annonces comparables). Il s'amortit ensuite normalement sur sa durée d'usage résiduelle.
Non. En LMNP, les amortissements (mobilier comme bâti) ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit BIC. La fraction d'amortissement non utilisée est mise en réserve et reportée sans limite de durée : elle viendra effacer les bénéfices des années suivantes.
Non. En micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50% (ou 30% pour les meublés de tourisme non classés depuis 2024) couvre forfaitairement toutes vos charges, mobilier compris. Aucune déduction ni aucun amortissement supplémentaire n'est possible. C'est l'une des raisons majeures de passer au régime réel dès que vous équipez un bien.
Une facture au nom du bailleur (ou de l'indivision/la société), datée, mentionnant le détail des éléments livrés et leur prix. Les packs MOLTOW sont facturés avec un détail élément par élément, ce qui permet à votre comptable de ventiler les durées d'amortissement ou de retenir une durée moyenne en toute sécurité.