Les deux grandes familles d'imposition locative
Le impot sur revenu locatif calcul commence par une question simple : louez-vous en vide ou en meublé ? La réponse détermine tout le cadre fiscal.
En location vide (non meublée), vos revenus sont des « revenus fonciers ». Ils sont imposés selon le micro-foncier (abattement 30%) ou le régime réel foncier (déduction des charges réelles). C'est l'imposition location non meublée classique.
En location meublée, vos revenus sont des « BIC » (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ils sont imposés selon le micro-BIC (abattement 50%) ou le régime réel BIC (charges + amortissements). C'est le cadre LMNP.
| Régime | Type de location | Abattement/Déductions | Seuil |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Location vide | 30% forfaitaire | ≤ 15 000€/an |
| Réel foncier | Location vide | Charges réelles | Illimité |
| Micro-BIC | Location meublée | 50% forfaitaire | ≤ 77 700€/an |
| Réel BIC (LMNP) | Location meublée | Charges + amortissements | Illimité |
Calcul en location vide : revenus fonciers
Micro-foncier
Le micro-foncier est le régime par défaut si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000€/an. Le calcul impôt location appartement est simple : vos loyers sont réduits d'un abattement de 30%, et le solde est imposé au barème de l'IR + 17,2% de prélèvements sociaux.
Micro-foncier — T3 loué vide 800€/mois, TMI 30%
Régime réel foncier
Au régime réel, vous déduisez les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables. Le déficit foncier (charges supérieures aux loyers) est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700€/an — un avantage puissant pour les biens avec des travaux importants.
Le régime réel foncier est plus avantageux que le micro-foncier dès que vos charges dépassent 30% de vos loyers. Avec un crédit en cours, c'est presque toujours le cas. Le calcul impôt revenu foncier simulateur permet de comparer les deux scénarios en quelques clics.
Calcul en location meublée : BIC
Micro-BIC
Abattement de 50% sur les recettes brutes. Formule (location fiscalité) : Impôt = (Loyers × 50%) × (TMI + 17,2%). Pour les mêmes 9 600€ de loyers au TMI 30% : 9 600 × 50% × 47,2% = 2 266€. Soit 906€ de moins qu'en micro-foncier — première démonstration de l'avantage du meublé.
Régime réel BIC (LMNP)
Charges réelles + amortissements du bien et du mobilier. Résultat souvent nul pendant 10-15 ans. Impôt = 0€. C'est la location fiscalité la plus avantageuse de tout l'immobilier résidentiel français.
Le comparatif qui résume tout
Sur 9 600€ de loyers identiques : micro-foncier = 3 172€ d'impôt. Micro-BIC = 2 266€. Réel foncier = ~1 500€ (variable). Réel BIC LMNP = 0€. L'écart entre le pire et le meilleur scénario est de 3 172€/an — soit 31 720€ sur 10 ans. Le choix du régime fiscal n'est pas un détail.
Comment simuler votre impôt locatif
Un simulateur calcul impôt location appartement en ligne vous permet de tester tous les scénarios avec vos propres chiffres. Renseignez vos loyers, vos charges, votre TMI, et le type de location (vide ou meublé). Le simulateur calcule l'impôt dans chaque régime et identifie l'option la plus avantageuse. C'est le premier outil à utiliser avant toute simulation impot revenu locatif.
Pour une simulation calcul impots revenus fonciers précise, intégrez bien toutes les charges déductibles : beaucoup d'investisseurs oublient les frais de dossier bancaire, l'assurance emprunteur, ou la CFE (en meublé). Chaque charge oubliée, c'est de l'impôt payé en trop.
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ComparerSimulateur micro-foncier vs réel
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DécouvrirQuestions fréquentes
simulateur calcul impot revenu foncier — Le calcul dépend du type de location. En vide : (loyers - abattement 30% ou charges réelles) × (TMI + 17,2%). En meublé : (loyers - abattement 50% ou charges + amortissements) × (TMI + 17,2%). Un simulateur calcul impôt location appartement vous donne le résultat exact en 2 minutes avec vos propres chiffres.
simulateur calcul impot revenu foncier — La location meublée au régime réel (LMNP) est de loin la plus avantageuse. Grâce aux amortissements, l'impôt est souvent nul pendant 10-15 ans. En location vide, même au régime réel, l'impôt reste significatif car il n'y a pas d'amortissement du bien. L'écart peut dépasser 3 000€/an sur un même bien.
calcul impôt revenu foncier simulateur — Le micro-foncier est le régime par défaut en location vide si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000€/an. Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement. Le solde est ajouté à vos revenus et imposé au barème de l'IR + 17,2% de prélèvements sociaux. Simple mais rarement optimal.
revenu foncier exemple — Oui. Notre simulateur revenus fonciers (location vide) et notre calculateur résultat BIC LMNP (location meublée) sont gratuits et accessibles en ligne. Ils intègrent tous les paramètres : loyers, charges, amortissements, TMI. Pour une simulation calcul impots revenus fonciers fiable, ce sont les outils de référence.
imposition location non meublée — Oui. Les prélèvements sociaux de 17,2% s'appliquent sur le revenu foncier net (location vide) ou le résultat BIC net (location meublée). Ils s'ajoutent à l'impôt sur le revenu. En LMNP au régime réel, si le résultat BIC est nul grâce aux amortissements, les prélèvements sociaux sont aussi à zéro.
simulation impot revenu locatif — Oui, en location vide au régime réel. Le déficit foncier (charges supérieures aux loyers) est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700€/an (21 400€ pour les travaux de rénovation énergétique). L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C'est un outil puissant de réduction d'impôt pour les biens à rénover.
