LMNP à l'IR : le régime par défaut
Le regime LMNP classique fonctionne à l'impôt sur le revenu. Vous investissez en nom propre, vous déclarez vos revenus en BIC (micro-BIC ou régime réel), et les bénéfices sont ajoutés à vos autres revenus pour être imposés au barème progressif. La LMNP fiscalité à l'IR offre un avantage majeur : les amortissements réduisent le résultat imposable à zéro pendant 10-15 ans, sans être réintégrés à la revente.
La déclaration impôts LMNP réel simplifié se fait via les formulaires 2031 et 2033, transmis au format EDI par votre expert-comptable. C'est plus complexe que le micro-BIC, mais infiniment plus avantageux. Le statut LMNP fiscalité à l'IR est le cadre le plus courant — et le plus adapté — pour l'immense majorité des investisseurs.
LMNP à l'IS : quand et comment
Le LMNP « à l'IS » n'existe pas au sens strict. Pour bénéficier de l'impôt sur les sociétés, vous devez créer une structure sociétaire : SARL de famille, SAS, ou SCI à l'IS. La société détient le bien, perçoit les loyers, et paie l'IS sur ses bénéfices (15% jusqu'à 42 500€, puis 25%). Les associés ne sont imposés que lorsqu'ils se distribuent des dividendes (flat tax 30%).
Le LMNP is ou ir est donc en réalité un choix entre investir en nom propre (IR) ou via une société (IS). Les deux permettent la location meublée, les deux permettent l'amortissement, mais les conséquences fiscales sont très différentes — pendant la détention ET à la revente.
| Critère | LMNP à l'IR (nom propre) | Société à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition revenus | Barème IR + 17,2% PS | IS 15-25% |
| Amortissement | Oui (ne crée pas de déficit) | Oui (peut créer un déficit) |
| Impôt pendant détention | Souvent 0€ (amortissements) | Faible (IS 15%) |
| Plus-value revente | Régime particuliers (abattements) | Régime entreprises (pas d'abattement) |
| Amortissements à la revente | Non réintégrés | Réintégrés dans le calcul |
| Distribution | Immédiate (revenus personnels) | Dividendes (flat tax 30%) |
| Comptabilité | Liasse fiscale (comptable) | Comptabilité complète + AG |
| Transmission | Succession classique | Cession de parts (plus souple) |
Le match détaillé : détention et revente
Pendant la détention
En LMNP fiscalite à l'IR au régime réel, le résultat imposable est souvent nul grâce aux amortissements. Impôt = 0€. En société à l'IS, le résultat est aussi réduit par les amortissements, et l'IS à 15% s'applique sur le solde. En pratique, pendant les premières années, les deux régimes sont proches — l'IR a un léger avantage car l'impôt est strictement nul.
À la revente
C'est ici que le match se joue. En LMNP à l'IR, la plus-value est calculée sur le prix d'achat initial (pas réduit par les amortissements), avec les abattements pour durée de détention. Exonération IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans. En société IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat MOINS amortissements), sans abattement. La base imposable est donc beaucoup plus élevée.
Revente après 15 ans — Bien acheté 200 000€, revendu 250 000€
Quand l'IS peut être pertinent
L'IS devient intéressant dans quelques cas spécifiques : TMI très élevée (41-45%) avec volonté de capitaliser sans distribuer, objectif de transmission via cession de parts (souplesse patrimoniale), multi-investissement avec besoin de réinvestir les bénéfices dans la société, ou horizon très long (30+ ans) où la valorisation du patrimoine au sein de la société prime sur la sortie.
Pour la majorité des investisseurs LMNP (1 à 3 biens, TMI 30%, horizon 10-20 ans), l'IR en nom propre reste le choix optimal. La LMNP fiscalité en nom propre au régime réel combine le meilleur des deux mondes : impôt nul pendant la détention, plus-value allégée à la revente.
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SimulerQuestions fréquentes
lmnp fiscalite — Le LMNP en nom propre est obligatoirement à l'IR. Pour bénéficier de l'IS, il faut créer une société (SARL de famille, SAS, SCI IS). Le choix LMNP IS ou IR est donc un choix entre investir en nom propre ou via une structure sociétaire. Pour la majorité des investisseurs, le LMNP à l'IR en nom propre est le plus avantageux.
regime lmnp — Deux avantages majeurs : impôt souvent nul pendant 10-15 ans grâce aux amortissements, et plus-value allégée à la revente (les amortissements ne sont pas réintégrés, abattements pour durée de détention). C'est le double avantage qui rend le statut LMNP fiscalité imbattable pour les investisseurs particuliers.
La SARL de famille est la seule structure qui permet de faire du LMNP à l'IR en société. Elle combine les avantages de la société (responsabilité limitée, transmission de parts) et de l'IR (amortissements non réintégrés à la revente, abattements plus-value). C'est un compromis intéressant pour les projets familiaux de 2+ biens.
La déclaration impôts LMNP réel simplifié se fait via les formulaires 2031 (déclaration de résultat) et 2033 (annexes : bilan, compte de résultat, amortissements). La liasse est transmise au format EDI par votre expert-comptable. Vous reportez ensuite votre résultat BIC sur votre déclaration personnelle 2042-C-PRO.
En nom propre, non — le LMNP est obligatoirement à l'IR. Pour passer à l'IS, il faut apporter le bien à une société soumise à l'IS. C'est une opération complexe (droits d'enregistrement, plus-value d'apport) qui ne se justifie que dans des situations patrimoniales spécifiques. Consultez un expert-comptable avant toute décision.
Pendant la détention, oui : l'IS à 15-25% est inférieur à l'IR à 41-45%. Mais à la revente, l'avantage s'inverse : pas d'abattement pour durée de détention, amortissements réintégrés dans la base imposable. Sur un horizon de 15-20 ans, le bilan global est souvent en faveur de l'IR, même pour les TMI élevées. Simulez les deux scénarios sur la durée totale.
