Que dit la loi ALUR sur le mobilier obligatoire ?
Avant 2015, la notion de « logement meublé » était floue : la jurisprudence exigeait un mobilier « suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement », sans liste précise. La loi ALUR du 24 mars 2014 a mis fin à cette insécurité juridique en définissant le logement meublé comme « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989).
C'est le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 qui fixe la liste minimale des meubles et équipements. Il s'applique à tous les baux de résidence principale meublée signés depuis le 1er septembre 2015 — bail meublé classique d'un an, bail étudiant de 9 mois et, par extension de la pratique, bail mobilité créé par la loi ELAN.
La liste officielle des 11 éléments obligatoires
Voici la liste du mobilier obligatoire en location meublée, telle que fixée par le décret, avec ce qu'elle signifie en pratique :
Les 11 éléments du décret n°2015-981
Une liste minimale, pas une liste idéale
Le décret fixe un plancher juridique, pas un standard de marché. Pour louer vite et cher, un meublé compétitif comprend en réalité 35 à 40 équipements : canapé, TV, bureau, micro-ondes ET four, lave-linge, petit électroménager… Consultez notre checklist des 38 équipements d'un studio qui loue bien.
Que risquez-vous si un élément manque ?
Le risque principal est la requalification du bail meublé en bail de location vide. Un locataire (ou un juge, en cas de litige) peut faire constater que le logement ne remplit pas les conditions du meublé. Les conséquences sont lourdes pour le bailleur :
- Durée du bail portée de 1 an à 3 ans, avec un droit au maintien dans les lieux renforcé pour le locataire ;
- Préavis bailleur allongé : 6 mois au lieu de 3 pour donner congé, et uniquement pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux ;
- Dépôt de garantie limité à 1 mois de loyer au lieu de 2 : le surplus encaissé doit être restitué ;
- Perte du régime fiscal LMNP : les loyers requalifiés relèvent des revenus fonciers, sans amortissement ni abattement de 50% du micro-BIC — un redressement fiscal est possible sur les années non prescrites ;
- Dommages et intérêts éventuels si le locataire démontre un préjudice.
Le point faible n°1 : le matériel d'entretien
Dans les dossiers de requalification, les éléments les plus souvent manquants sont le matériel d'entretien ménager, le dispositif d'occultation des chambres et la couette. Ce sont des achats à 20-80€ qui peuvent faire tomber tout le statut meublé. Vérifiez-les en priorité — et mentionnez chaque élément dans l'inventaire annexé au bail.
L'inventaire : la preuve de votre conformité
Fournir les 11 éléments ne suffit pas : encore faut-il pouvoir le prouver. La loi impose d'annexer au bail meublé un inventaire et un état détaillé du mobilier, établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie du locataire.
Un bon inventaire liste chaque meuble et équipement pièce par pièce, avec son état (neuf, bon, usagé) et idéalement des photos datées. C'est votre protection dans les deux sens : contre une requalification du bail, et contre les dégradations en fin de location (le mobilier dégradé peut être retenu sur le dépôt de garantie, à hauteur de sa valeur d'usage). Retrouvez tous les documents à annexer dans notre checklist des documents du bail meublé.
Conservez toutes les factures
Les factures du mobilier servent à la fois de preuve de conformité et de base d'amortissement en LMNP au régime réel. Un pack d'ameublement facturé de façon détaillée (élément par élément) simplifie le travail de votre comptable — voir notre article sur la fiscalité LMNP et l'amortissement du mobilier.
Se mettre en conformité : à quel coût ?
Réunir les 11 éléments obligatoires coûte relativement peu — c'est meubler bien, pour louer vite et durablement, qui demande un vrai budget. Voici les ordres de grandeur constatés :
| Typologie | Minimum légal (11 éléments) | Meublé compétitif clé en main |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 800 - 1 200€ | Pack Studio dès 2 044€ |
| T2 | 1 200 - 1 800€ | Pack T2 dès 3 059€ |
| T3 | 1 800 - 2 500€ | Pack T3 dès 4 257€ |
| T4 et plus | 2 500 - 4 000€ | Pack T4 dès 5 455€ |
La différence entre les deux colonnes ? Le minimum légal vous protège juridiquement ; le meublé compétitif réduit la vacance locative, autorise un loyer supérieur de 10 à 30% par rapport au vide, et attire des locataires plus stables. Pour chiffrer votre projet précisément, utilisez notre guide budget pour meubler un appartement en 2025.
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Checklist des 11 éléments obligatoires
La liste du décret 2015-981 au format checklist interactive : cochez chaque élément, identifiez les manques et téléchargez votre état de conformité.
Vérifier ma conformitéChecklist conformité location meublée
Au-delà du mobilier : décence, diagnostics, inventaire, dépôt de garantie. Tout ce qu'un bailleur meublé doit vérifier avant de signer un bail.
Accéder à la checklistQuestions fréquentes
Non. Le décret n°2015-981 ne mentionne ni lave-linge, ni télévision, ni canapé, ni bureau. Ils ne conditionnent donc pas la qualification de meublé. En pratique, ils sont néanmoins fortement attendus par les locataires : un meublé sans lave-linge (ou accès laverie) se loue nettement moins bien, surtout en longue durée.
Le décret vise les baux de résidence principale. La location saisonnière n'y est pas juridiquement soumise, mais les plateformes et les attentes des voyageurs imposent en pratique un équipement bien supérieur. Et si vous basculez un jour vers un bail meublé classique, la conformité loi ALUR redevient obligatoire.
Non, il s'applique aux baux signés (ou renouvelés) depuis le 1er septembre 2015. Mais à chaque nouveau bail ou renouvellement, la liste des 11 éléments devient exigible. Un bail ancien qui se poursuit par tacite reconduction reste soumis à l'exigence générale d'un mobilier suffisant.
Le bailleur. Le logement doit rester conforme pendant toute la durée du bail : si le réfrigérateur tombe en panne (hors faute du locataire), son remplacement incombe au propriétaire. Le locataire assume l'entretien courant et les menues réparations.
Oui. La requalification peut être demandée en cours de bail dès lors que le locataire prouve l'absence d'un ou plusieurs éléments obligatoires à l'entrée dans les lieux. D'où l'importance capitale de l'inventaire contradictoire signé, qui fige la preuve de la conformité au jour de la remise des clés.
Oui. En colocation meublée, la liste s'applique au logement — et la vaisselle, la table et les sièges doivent être « en nombre suffisant » pour l'ensemble des occupants. En bail individuel par chambre, chaque chambre doit en outre comporter literie, occultation et rangements. Voir notre checklist ameublement colocation dans la boîte à outils.